別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 9-4 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　奥川　大河   TEL.
鑑定評価額 88,500,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市青木４丁目６４８番
｢青木４－２６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 工場

 事務所、工場のほか
住宅等も混在する工
業地域		 南西8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 川口

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川口駅北東方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶなか住宅が散在する工業地域であり、今後は一部の画地は住宅地へと移行し
つつ、工場等が建ち並ぶ工業地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 評価対象標準地は工業地であり、埼玉県南東部、東京都内陸部の広範な工業地域に価格牽連性を有するが、同一需給圏
は川口市、蕨市、戸田市の工業地域の範囲である。需要者は、地縁のある中小工場や倉庫使用をする事業者が考えられ
るが、画地条件等により建売分譲目的の不動産業者が競合する。画地の個別的要因に強い影響を受けるうえ、購入者の
事業規模によって必要となる画地規模が異なるため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地は川口駅勢圏の工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域に存する。比準価格は、市内のやや広範囲から
事例を収集したが、取引時点が比較的新しく、規範性の高い価格が得られた。収益価格は対象地の収益性を適切に反映
した価格が試算されたものの、自用で使用する需要が強い地域であり、収益価格は低位に試算されたと思料される。よ
って比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [102.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、政治情勢、金利上昇に対する不安が
懸念材料である。川口市の人口は令和４年、
５年と減少したが、令和６年は増加傾向で推
移している。

中小規模の工場、倉庫、住宅等が建ち並ぶ工
業地域であり、価格に大きな影響を及ぼす地
域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４７１１

-1		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
準工

(70,200)
b ２４７１０

-45		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
c ２４１０６

-30		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２５１０５

-18		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２５１０３

-35		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南5m、角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,172  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
316,013 		 100
[ 120.0]
263,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
261,177  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
275,542 		 100
[ 108.9]
253,023 
258,000 
c (　           ) 
211,738  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
229,947 		 100
[  92.8]
247,788 
253,000 
d (　           ) 
204,698  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,295 		 100
[  84.1]
253,621 
259,000 
e (　           ) 
168,343  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
173,177 		 100
[  73.5]
235,615 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



川口 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,320,933 
1,758,065 
5,562,868 
3,386,880 
2,175,988 		 （　0.9775）
2,127,028 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     53,175,700 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 178.50 Ｓ2 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     30.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場
178.50 
100.0 
178.50 
1,754 
313,089 		 3.0  939,267 
1.0  313,089 

 2～ 2		 工場
178.50 
100.0 
178.50 
1,754 
313,089 		 3.0  939,267 
1.0  313,089 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
100.0 
357.00 

626,178 		 1,878,534 
626,178 
⑨年額支払賃料        626,178 円　×　12ヶ月　＝　       7,514,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,514,136 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,565 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,213,571 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,878,534 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          626,178 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　          89,328 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,320,933 円　　　　（　        20,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     58,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 300,565 円  　　　        7,514,136　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      546,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      499,800 円  　　　　     58,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,758,065 円　（　　　　　　         4,925 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 60 ％　＋　0.0579 ×  20 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,386,880 円  
（　　　　　         9,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,320,933 円      
②総費用 1,758,065 円      
③純収益　①－② 5,562,868 円      
④建物等に帰属する純収益 3,386,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,175,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,127,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,958 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,175,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市青木四丁目６４８番
 0306000048967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 9-4 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 88,500,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市青木４丁目６４８番
｢青木４－２６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 工場

 事務所、工場のほか
住宅等も混在する工
業地域		 南西8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 川口

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川口駅北東方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫、事務所のほか住宅等も混在する工業地域であるが、今後は工場等の跡地が徐々に住宅地に移行して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川口市、戸田市、蕨市の中小工場地域である。需要者としては地元の中小企業や工場経営者のほか、建売
分譲目的の不動産業者の需要も多く認められる。昨今の中小工場等を取り巻く環境変化から、移転や廃業等に伴う供給
も多いが、住宅用地への転用需要も旺盛であるため多様な市場参加者による需要があり、地価は上昇傾向となっている
。取引価格は規模によりばらつきがあるため中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域とその周辺では工場、倉庫等の賃貸需要も一部で認められるが、収益物件としての市場性は乏しく、自用目的
や戸建分譲目的の需要が中心である。そのため、本地域では収益性よりも工業生産活動の利便性や事業採算性に基づく
価格形成がなされる傾向にある。したがって、本件では市場の多様な取引実態を反映した実証的な価格である比準価格
を重視して、収益価格を参考に、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    201,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [102.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の不動産は全域において上昇基調。特に
利便性がよく総額面で値ごろ感の出やすい住
宅地の需要が堅調である。


周辺は徐々に工業地から住宅地へと移行しつ
つあり、住宅地としての需要も底堅い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３

-35		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南5m、角地
工業

(70,200)
b ２４７０３

-28		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m県道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
c ２５１０９

-33		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西10m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４７０２

-6		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東15m市道、
南東6m、角地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,343  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
173,177 		 100
[  73.5]
235,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
173,991  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
194,914 		 100
[  75.0]
259,885 
265,000 
c (　           ) 
200,472  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
209,677 		 100
[  79.2]
264,744 
270,000 
d (　           ) 
175,909  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
187,010 		 100
[  82.4]
226,954 
231,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



川口 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,362,671 
1,684,209 
5,678,462 
3,386,880 
2,291,582 		 （　0.9775）
2,240,021 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,000,525 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 178.50 Ｓ2 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     30.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　一棟貸しを想定。　 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
357.00 
100.0 
357.00 
1,764 
629,748 		 3.0  1,889,244 
1.0  629,748 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
100.0 
357.00 

629,748 		 1,889,244 
629,748 
⑨年額支払賃料        629,748 円　×　12ヶ月　＝　       7,556,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,556,976 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,279 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,254,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,889,244 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          629,748 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　          89,837 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,362,671 円　　　　（　        20,624 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     58,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 226,709 円  　　　        7,556,976　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      546,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      499,800 円  　　　　     58,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,684,209 円　（　　　　　　         4,718 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0576     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 60 ％　＋　0.0579 ×  20 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,386,880 円  
（　　　　　         9,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,362,671 円      
②総費用 1,684,209 円      
③純収益　①－② 5,678,462 円      
④建物等に帰属する純収益 3,386,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,291,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,240,021 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,000,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市青木四丁目６４８番
 0306000048967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考