別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川口 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-14 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 85,600,000 円  １㎡当たりの価格 489,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市並木３丁目５番４
｢並木３－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗兼住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 西川口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 西川口駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後もほぼ現状を維持し推移して行くものと予測される。
地価は昨今の景気動向も反映してやや上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    436,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線の商業地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市、さいたま市の駅に近い商業地
域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁のある個人事業主や法人等である。事業用不動産需要は景気回復基調
を受けて堅調に推移しており、地価もやや上昇傾向で推移している。並木地区の商業地域は用途の多様性等から、不動
産の個別性が強く需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ西川口駅から近い商業地域で、需要者は収益物件については収益性を重視して取引
に参加するが、地縁選考性に着目した自用目的での需要も多く見られる。商業地の比準価格はこれらの市場特性を反映
した試算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を重視し収益価格も比較考量の上
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]		 [100.0]
100		 491,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内に隣接する川口市内の宅地需要は堅調で
、不動産価格は全般に上昇傾向にあるが、国
際情勢、金利、為替レート、物価動向等に留
意が必要である。

中小規模の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域
に存し、繁華性は左程高くないが、用途の多
様性から需給は安定的で地価はやや上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９

-39		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ２５１０９

-25		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
c ２５１０９

-41		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１１０

-25		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e ２５１０９

-12		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
693,083  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
704,865 		 100
[ 114.4]
616,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
496,839  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
482,644 		 100
[ 106.1]
454,895 
455,000 
c (　           ) 
387,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,624 		 100
[  82.4]
481,340 
481,000 
d (　           ) 
383,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,998 		 100
[  81.6]
501,223 
501,000 
e (　           ) 
421,955  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,833 		 100
[  90.0]
487,592 
488,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



川口 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,690,211 
3,344,008 
13,346,203 
10,065,000 
3,281,203 		 （　0.9533）
3,127,971 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     76,291,976 円　　　　（　    436,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.00 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   175 ㎡      8.9 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   80.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２階以上は１ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡居宅、地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 概ね標準的な賃貸面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
85.0 
123.25 
4,300 
529,975 		 6.0  3,179,850 
1.0  529,975 

 2～ 2		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,520 
299,250 		 1.0  299,250 
1.0  299,250 

 3～ 3		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,520 
299,250 		 1.0  299,250 
1.0  299,250 

 4～ 4		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,520 
299,250 		 1.0  299,250 
1.0  299,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
92.2 
479.50 

1,427,725 		 4,077,600 
1,427,725 
⑨年額支払賃料      1,427,725 円　×　12ヶ月　＝　      17,132,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     479.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,132,700 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       685,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,447,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,077,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,427,725 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         203,674 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,690,211 円　　　　（　        95,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 685,308 円  　　　       17,132,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,344,008 円　（　　　　　　        19,109 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,065,000 円  
（　　　　　        57,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,690,211 円      
②総費用 3,344,008 円      
③純収益　①－② 13,346,203 円      
④建物等に帰属する純収益 10,065,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,281,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,127,971 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,291,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     436,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市並木三丁目５番４
 0306000288936-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-14 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 85,900,000 円  １㎡当たりの価格 491,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市並木３丁目５番４
｢並木３－５－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,360)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗兼住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 西川口

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 西川口駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね成熟しており、商業繁華性の動向や周辺住宅地域の
影響を受けつつも、その他特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京浜東北線沿いにおける埼玉県内各駅周辺の商業地域である。需要者としては、同一需給圏内に地
縁を有する一部自己利用目的の個人や法人、または投資目的の法人や個人が考えられる。豊富な商圏人口を支えとした
商業需要に加え、住宅需要も含めて需要は堅調であり、このところ地価は上昇傾向にある。商業地の取引数は少なく、
取引の個別性も強いため、需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 より繁華性の高い商業地においては収益性を重視して取引されると考えられるが、対象標準地周辺は上層階を居宅とす
る中小規模な店舗兼共同住宅が多く、背後住宅地域の影響も受ける商業地域である。よって、対象標準地の個別性や当
該地域特性等を鑑みて、本件における価格形成は取引価格を中心に成立しているものと判断した。以上より、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.8]		 [100.0]
100		 490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費の高騰などの懸念はあるも
のの、不動産市況に特段大きな変化はなく、
堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９

-25		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０９

-41		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２３７０９

-310		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１１０

-25		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,839  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
482,644 		 100
[ 100.8]
478,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
387,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,624 		 100
[  79.3]
500,156 
500,000 
c (　           ) 
516,281  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,718 		 100
[ 114.6]
504,117 
504,000 
d (　           ) 
383,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,998 		 100
[  78.5]
521,017 
521,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    500,000 円／㎡]  



川口 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,682,120 
3,343,680 
13,338,440 
10,065,000 
3,273,440 		 （　0.9533）
3,120,570 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     76,111,463 円　　　　（　    435,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.00 Ｓ4 520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   360 ％   175 ㎡      8.9 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   80.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約４０㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  92.2 ％
の理由		 共用部分として標準的な面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
85.0 
123.25 
4,280 
527,510 		 6.0  3,165,060 
1.0  527,510 

 2～ 2		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,482 
294,738 		 1.0  294,738 
1.0  294,738 

 3～ 3		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,525 
299,844 		 1.0  299,844 
1.0  299,844 

 4～ 4		 居宅
125.00 
95.0 
118.75 
2,568 
304,950 		 1.0  304,950 
1.0  304,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
520.00 
92.2 
479.50 

1,427,042 		 4,064,592 
1,427,042 
⑨年額支払賃料      1,427,042 円　×　12ヶ月　＝　      17,124,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     479.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,124,504 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       684,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,439,524 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,064,592 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,427,042 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         203,576 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,682,120 円　　　　（　        95,326 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 900,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 684,980 円  　　　       17,124,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,343,680 円　（　　　　　　        19,107 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,065,000 円  
（　　　　　        57,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,682,120 円      
②総費用 3,343,680 円      
③純収益　①－② 13,338,440 円      
④建物等に帰属する純収益 10,065,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,273,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,120,570 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,111,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     435,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市並木三丁目５番４
 0306000288936-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考