別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-13 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市坂下町２丁目１８７２番
｢坂下町２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、事務所が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西13m県道 水道、ガス、下水 鳩ヶ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 鳩ヶ谷駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 御成道沿いの古い商店が建ち並ぶ商業地域であり、今後はまとまった土地については店舗付共同住宅等、小規模
の画地は店舗兼居宅等に建て替えられつつ、地域要因の大きな変化はなく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね川口市・蕨市・戸田市の圏域の商業地域の範囲である。需要者は主に同一需給圏に地縁のある個人事
業主、中小企業等である。御成道沿いの中小商店が多い地域であり、衰退傾向で推移していたが、近年はマンション等
の住宅需要が強く、需要は堅調に推移している。取引価格は個別的要因の影響が大きく、中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象標準地は古くからの街道沿いに中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に立地する。比準価格は、採用
した取引事例がいずれも商業地の事例であり、規範性の高い価格が試算された。収益価格は、賃貸需要よりも自用での
使用を前提とする取得が多い路線商業地域の特性を反映して、やや低位に試算されたと思料される。したがって、比準
価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[159.7]		 [100.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の不動産は全域において上昇基調。特に
利便性がよく総額面で値ごろ感の出やすい住
宅地の需要が堅調である。


古くからの街道沿いに店舗、店舗兼居宅等が
建ち並ぶ熟成度の高い商業地域である。価格
に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３

-38		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m県道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
b ２４７０３

-34		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ２４７０２

-9		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４７０２

-37		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４７０２

-50		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東11.2m市
道、中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
281,784  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
283,126 		 100
[  83.5]
339,073 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
339,000 
b (　           ) 
246,178  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,903 		 100
[  94.0]
280,748 
281,000 
c (　           ) 
188,346  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
189,968 		 100
[  85.4]
222,445 
222,000 
d (　           ) 
493,761  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
522,893 		 100
[ 141.0]
370,846 
371,000 
e (　           ) 
165,507  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,127 		 100
[  64.8]
265,628 
266,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    296,000 円／㎡]  



川口 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,059,439 
13,167,134 
45,892,305 
40,509,000 
5,383,305 		 （　0.9331）
5,023,162 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    122,516,146 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 296.82 ＲＣ11 2,352.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   590 ㎡     14.6 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗１区画、２階から１１階は各階５室、平均専有面積４０．５６㎡の１ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 共用部分として標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.59 
79.3 
185.22 
3,082 
570,848 		 4.0  2,283,392 
1.0  570,848 

 2～ 2		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,157 
437,440 		 1.0  437,440 
1.0  437,440 

 3～ 5		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,188 
443,726 		 1.0  443,726 
1.0  443,726 

 6～ 8		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,219 
450,013 		 1.0  450,013 
1.0  450,013 

 9～11		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,250 
456,300 		 1.0  456,300 
1.0  456,300 

計
2,352.89 
94.1 
2,213.22 

5,058,405 		 6,770,949 
5,058,405 
⑨年額支払賃料      5,058,405 円　×　12ヶ月　＝　      60,700,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,213.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,700,860 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,428,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,272,826 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,770,949 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,058,405 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         721,612 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,059,439 円　　　　（　       100,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,780,000 円  　　　　    630,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,428,034 円  　　　       60,700,860　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,355,000 円  　　　　    630,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       630,000 円  　　　　    630,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       630,000 円  　　　　    630,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,167,134 円　（　　　　　　        22,317 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 630,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,352.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,509,000 円  
（　　　　　        68,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,059,439 円      
②総費用 13,167,134 円      
③純収益　①－② 45,892,305 円      
④建物等に帰属する純収益 40,509,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,383,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,023,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,516,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市坂下町二丁目１８７２番
 0306000005481-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-13 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　河村　茂明   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 284,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市坂下町２丁目１８７２番
｢坂下町２－２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 小売店舗、事務所が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 西13m県道 水道、ガス、下水 鳩ヶ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いの商業地域 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 鳩ヶ谷駅東方

450m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 鳩ヶ谷駅徒歩圏の御成道沿いの路線商業地域であり、徐々に店舗付共同住宅に建替えられつつある地域であるが
、地域要因に大きな変化はなく推移してくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね川口市、蕨市内に存する路線商業地域。需要者の中心は地縁性を有する自己利用目的の中小事業者等
である。御成道沿いの旧来からの路線沿いの商業地域であり、郊外の大型商業施設の影響も認められるものの、マンシ
ョン用地の需要もあることから、まとまった土地には一定の需要が認められる。路線商業地は面積規模により価格がま
ちまちであることから需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺の幹線道路沿いに存する取引事例より求められた規範性の高い価格である。一方、収益価格は不動産の
収益性に着目した理論的価格であるが、同一需給圏内の幹線道路沿いの店舗等は自己所有または貸地への建築によるも
の等、賃貸市場はやや未成熟で収益性が劣るため、現実の地価水準を反映することが難しい。よって、比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[159.7]		 [100.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    267,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の景気は一部に足踏みもみられるが緩や
かに回復している。世界的な金融市場の変化
、物価上昇が不動産価格に与える影響に注意
する必要がある。

鳩ヶ谷駅が開設されたことにより、旧来から
の街道沿いの路線商業地としての需要に加え
、住宅地としての需要が増加しつつある地域
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５

-27		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南9m県道、
東6m、北6m、
三方路
１低専

(70,100)
b ２４７０９

-11		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m区画街
路、東20m、
角地
２住居

(70,200)
c ２５１０８

-28		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東27m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ２４７０６

-28		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東17.5m市
道、中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,443  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
194,398 		 100
[  70.6]
275,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
320,513  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
323,273 		 100
[ 106.7]
302,974 
303,000 
c (　           ) 
237,366  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
241,342 		 100
[  83.5]
289,032 
289,000 
d (　           ) 
353,537  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
390,713 		 100
[ 119.7]
326,410 
326,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 +13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    289,000 円／㎡]  



川口 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,812,004 
13,359,743 
46,452,261 
41,152,000 
5,300,261 		 （　0.9331）
4,945,674 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    120,626,195 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 296.82 ＲＣ11 2,352.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   590 ㎡     14.6 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分は１区画、２階以上は各階５室、４０．５６平米の１ＬＤＫタイプとした。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 標準的な賃貸面積を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.59 
79.3 
185.22 
3,075 
569,552 		 4.0  2,278,208 
2.0  1,139,104 

 2～ 2		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,168 
439,670 		 1.0  439,670 
1.0  439,670 

 3～ 5		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,229 
452,041 		 1.0  452,041 
1.0  452,041 

 6～ 8		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,245 
455,286 		 1.0  455,286 
1.0  455,286 

 9～11		 居宅
211.93 
95.7 
202.80 
2,276 
461,573 		 1.0  461,573 
1.0  461,573 

計
2,352.89 
94.1 
2,213.22 

5,115,922 		 6,824,578 
5,685,474 
⑨年額支払賃料      5,115,922 円　×　12ヶ月　＝　      61,391,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,213.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,391,064 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,455,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,935,421 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,824,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,685,474 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         811,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,812,004 円　　　　（　       101,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,840,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,455,643 円  　　　       61,391,064　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,440,000 円  　　　　    640,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       640,000 円  　　　　    640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,359,743 円　（　　　　　　        22,644 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 640,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　   2,352.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,152,000 円  
（　　　　　        69,749 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,812,004 円      
②総費用 13,359,743 円      
③純収益　①－② 46,452,261 円      
④建物等に帰属する純収益 41,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,300,261 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,945,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,626,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市坂下町二丁目１８７２番
 0306000005481-0000
2 　
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備考