別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川口 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-9 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市西川口１丁目５番３外
｢西川口１－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 370  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ6		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東18m市道 水道、ガス、下水 西川口

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 西川口駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後もほぼ現状を維持し推移して行くものと予
測される。地価は昨今の景気動向も反映して上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    668,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及び埼京線沿線の商業地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市、さいたま市の駅前商業地域で
ある。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁のある個人事業主や法人等である。事業用不動産需要は景気回復基調を受
けて堅調に推移しており、地価も上昇傾向で推移している。西川口駅周辺の駅前商業地域は飲食・娯楽施設が中心で、
不動産の個別性が強く需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗ビルが建ち並ぶ西川口駅前の商業地域で、需要者は収益物件については収益性を重視して取引に参加する
が、地縁選考性に着目した自用目的での需要も多く見られる。駅前商業地の比準価格はこれらの市場特性を反映した試
算価格と捉えられ、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 658,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内に隣接する川口市内の宅地需要は堅調で
、不動産価格は全般に上昇傾向にあるが、国
際情勢、金利、為替レート、物価動向等に留
意が必要である。

遊戯店、飲食店等が中心の商業地域で、購買
意欲回復による市況回復、インバウンド需要
回復波及効果等で地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９

-6		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０９

-40		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２４１１２

-303		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ２５１０９

-8		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２３７０９

-310		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
708,018  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
742,711 		 100
[  97.0]
765,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
766,000 
b (　           ) 
364,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,511 		 100
[  60.5]
622,332 
622,000 
c (　           ) 
437,863  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
476,833 		 100
[  75.3]
633,244 
633,000 
d (　           ) 
387,187  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,869 		 100
[  61.9]
660,532 
661,000 
e (　           ) 
516,281  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,718 		 100
[  85.5]
675,694 
676,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    668,000 円／㎡]  



川口 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,957,289 
11,893,947 
41,063,342 
32,677,700 
8,385,642 		 （　0.9533）
7,994,033 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    194,976,415 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 188.67 Ｓ8 1,509.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   370 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性及び最有効使用を考慮し、フロア貸しの店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  97.7 ％
の理由		 概ね標準的な賃貸面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.67 
95.8 
180.69 
5,200 
939,588 		 12.0  11,275,056 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
188.67 
98.0 
184.89 
4,300 
795,027 		 8.0  6,360,216 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
188.67 
98.0 
184.89 
2,600 
480,714 		 8.0  3,845,712 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
188.67 
98.0 
184.89 
2,500 
462,225 		 8.0  3,697,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,509.36 
97.7 
1,474.92 

4,563,432 		 40,265,808 
0 
⑨年額支払賃料      4,563,432 円　×　12ヶ月　＝　      54,761,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,474.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,761,184 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,190,447 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,570,737 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,265,808 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         386,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,957,289 円　　　　（　       143,128 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,922,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,190,447 円  　　　       54,761,184　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,668,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,139,500 円  　　　　    487,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,893,947 円　（　　　　　　        32,146 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 487,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　   1,509.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,677,700 円  
（　　　　　        88,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,957,289 円      
②総費用 11,893,947 円      
③純収益　①－② 41,063,342 円      
④建物等に帰属する純収益 32,677,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,385,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,994,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,976,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市西川口一丁目５番３
 0306000306502-0000
2 　川口市西川口一丁目５番１３
 0306000306511-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-9 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　青木　徹   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市西川口１丁目５番３外
｢西川口１－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 370  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗

Ｓ6		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東18m市道 水道、ガス、下水 西川口

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 西川口駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり特段の変動要因は認められないことから、現況を維持して
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線の川口市、蕨市、戸田市及びさいたま市の駅前商業地域である。需要者
は同一需給圏内の個人事業者のほか、県内外の法人投資家等が中心である。西川口駅西口の商業地は、飲食店舗、遊興
施設等を中心に構成されている。空室率が飲食店舗を中心にやや高めであるものの、需要は底堅く、地価は上昇傾向と
なっている。取引価格はその規模や需要者の属性により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は成熟した商業地域である。周辺には投資物件も多く見られ、投資採算性を重視した収益目的での取引も見ら
れるが、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。したがって、本件においては、比準価格を重視して、収
益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連の適否等にも留意して、
上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.3]		 [100.0]
100		 649,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の不動産は全域において上昇基調。特に
利便性がよく総額面で値ごろ感の出やすい住
宅地の需要が堅調である。


飲食店や遊戯店等を中心とする商業地域であ
り、周辺での大規模な開発等はなく、価格に
影響を及ぼす地域要因の大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５

-4		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北東6m、角地
近商

(100,300)
b ２５１０９

-41		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２３７０５

-20		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南4.3m、角地
商業

(100,360)
d ２５１０９

-8		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,120  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
377,003 		 100
[  58.7]
642,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
642,000 
b (　           ) 
387,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,624 		 100
[  59.9]
662,144 
662,000 
c (　           ) 
431,880  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
454,091 		 100
[  60.5]
750,564 
751,000 
d (　           ) 
387,187  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,869 		 100
[  60.1]
680,314 
680,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    680,000 円／㎡]  



川口 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,180,090 
11,820,727 
41,359,363 
32,342,200 
9,017,163 		 （　0.9533）
8,596,061 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    209,660,024 円　　　　（　    567,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 188.67 Ｓ8 1,509.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   370 ㎡     15.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性及び最有効使用を考慮し、Ｓ８階建のフロア貸しの店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  97.7 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.67 
95.8 
180.69 
5,000 
903,450 		 12.0  10,841,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
188.67 
98.0 
184.89 
3,400 
628,626 		 8.0  5,029,008 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
188.67 
98.0 
184.89 
2,750 
508,448 		 8.0  4,067,584 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,509.36 
97.7 
1,474.92 

4,582,764 		 40,275,912 
0 
⑨年額支払賃料      4,582,764 円　×　12ヶ月　＝　      54,993,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,474.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,993,168 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,199,727 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,793,441 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,275,912 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         386,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,180,090 円　　　　（　       143,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,892,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,199,727 円  　　　       54,993,168　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,668,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,820,727 円　（　　　　　　        31,948 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,509.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,342,200 円  
（　　　　　        87,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,180,090 円      
②総費用 11,820,727 円      
③純収益　①－② 41,359,363 円      
④建物等に帰属する純収益 32,342,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,017,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,596,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    209,660,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     567,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市西川口一丁目５番３
 0306000306502-0000
2 　川口市西川口一丁目５番１３
 0306000306511-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考