別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-7 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　栗原　誠   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市並木４丁目６番２
｢並木４－６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 事務所、店舗、医院
等が見られる路線商
業地域		 北東15m県道 水道、ガス、下水 西川口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 西川口駅北東方

750m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗、事業所のほか一般住宅、共同住宅、マンション等が混在する路線商業地域で、今後も現状を維
持していくものと予想する。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川口市及び隣接市の幹線道路沿いの地域で、需要者の中心は地元企業が主で不動産業者も見られる。近隣
地域は県道沿いで、店舗、飲食店、事務所等のほかマンションも混在する中層ビルが建ち並ぶ路線商業地域である。希
少性のある立地条件から需要者の相対的な選好性は高い商業地域であり、地価は今年も上昇傾向にある。取引価格帯は
様々で、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等の収益物件も見られる路線商業地域であり、特に取引の中心は自用目的の
店舗が中心である。よって規範性の高い比準価格を標準とし、収益性を反映する路線商業地域でもあるので収益価格を
関連づけ、さらに前年標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[117.5]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 川口市の宅地需要は安定している。市街地は
需要が高く、郊外の住宅需要も高まりつつあ
る。


当該地域の地価は、上向き傾向にある。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９

-41		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４７１１

-7		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４７１２

-14		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西10m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２３７１０

-35		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東15m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４１０７

-24		 蕨市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西15.4m市
道、南西4m、
角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,624 		 100
[ 101.9]
389,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
389,000 
b (　           ) 
379,400  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,131 		 100
[ 107.1]
382,942 
383,000 
c (　           ) 
312,542  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
336,006 		 100
[  88.5]
379,668 
380,000 
d (　           ) 
450,254  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,677 		 100
[ 125.0]
393,342 
393,000 
e (　           ) 
268,450  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
289,300 		 100
[  76.0]
380,658 
381,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



川口 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,732,335 
7,142,865 
26,589,470 
21,945,200 
4,644,270 		 （　0.9533）
4,427,383 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    107,984,951 円　　　　（　    307,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 153.72 ＲＣ9 1,194.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   352 ㎡     13.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用に鑑み、１階・２階をフロア貸店舗、３階以上を２ＤＫ約４４㎡の居宅と想定した。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 概ね標準的な賃貸面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.40 
60.1 
81.40 
4,246 
345,624 		 6.0  2,073,744 
1.0  345,624 

 2～ 2		 店舗
132.40 
91.7 
121.40 
3,057 
371,120 		 6.0  2,226,720 
1.0  371,120 

 3～ 5		 居宅
132.40 
91.7 
121.40 
2,505 
304,107 		 1.0  304,107 
1.0  304,107 

 6～ 7		 居宅
132.40 
91.7 
121.40 
2,548 
309,327 		 1.0  309,327 
1.0  309,327 

 8～ 9		 居宅
132.40 
91.7 
121.40 
2,633 
319,646 		 1.0  319,646 
1.0  319,646 

計
1,194.60 
88.1 
1,052.60 

2,887,011 		 6,470,731 
2,887,011 
⑨年額支払賃料      2,887,011 円　×　12ヶ月　＝　      34,644,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,052.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,644,132 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,385,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,258,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,470,731 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,887,011 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         411,849 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,732,335 円　　　　（　        95,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,992,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,385,765 円  　　　       34,644,132　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,142,865 円　（　　　　　　        20,292 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,194.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0620 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,945,200 円  
（　　　　　        62,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,732,335 円      
②総費用 7,142,865 円      
③純収益　①－② 26,589,470 円      
④建物等に帰属する純収益 21,945,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,644,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,427,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,984,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     307,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市並木四丁目６番２
 0306000289559-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-7 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　徳昌   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市並木４丁目６番２
｢並木４－６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 352  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 事務所、店舗、医院
等が見られる路線商
業地域		 北東15m県道 水道、ガス、下水 西川口

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 西川口駅北東方

750m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 　西川口駅からの徒歩圏に位置する路線商業地域で、地域要因に大きな変化は認められない。当面は、現況を維
持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は川口市を中心にさいたま市や蕨市内で、ＪＲ京浜東北線等の商業地域の圏域。需要者の中心は市内及び
近郊市町村に地縁性を持つ個人事業者の他、中小法人も見られる。西川口駅からも近い県道沿いの商業地であり、商業
繁華性を有し、また背後の住宅地は利便性も高く需要も強いことから、地価は上昇傾向にある。取引価格は規模や取引
の事情等によりまちまちで中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は川口駅西口徒歩圏の商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引が多いが、収益物件の取引も見ら
れる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産においては重要
な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準地のみならず背後の住宅地等の標準地との均衡も考
慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[117.5]		 [100.0]
100		 383,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    359,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は概ね緩やかに回復しており、これに伴
う地価上昇の影響は商業地にも波及しており
、地価は上昇傾向にある。


地域要因の特別な変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４７１１

-37		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０９

-41		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２５１０９

-25		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
d ２４１１０

-25		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,545  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
456,710 		 100
[ 114.3]
399,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
400,000 
b (　           ) 
387,707  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,624 		 100
[ 101.9]
389,229 
389,000 
c (　           ) 
496,839  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
482,644 		 100
[ 122.3]
394,639 
395,000 
d (　           ) 
383,675  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,998 		 100
[ 103.8]
394,025 
394,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    392,000 円／㎡]  



川口 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,346,418 
6,784,015 
26,562,403 
21,945,200 
4,617,203 		 （　0.9533）
4,401,580 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    107,355,610 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 153.72 ＲＣ9 1,194.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   352 ㎡     13.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性を考慮し、１階及び２階はフロア貸店舗及び事務所、３階以上は２ＤＫタイプ、約４４㎡の居宅を想定した。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 この種の建物として標準的割合を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.40 
60.1 
81.40 
4,079 
332,031 		 6.0  1,992,186 
1.0  332,031 

 2～ 2		 店舗
132.40 
91.7 
121.40 
3,059 
371,363 		 5.0  1,856,815 
1.0  371,363 

 3～ 9		 居宅
132.40 
91.7 
121.40 
2,529 
307,021 		 2.0  614,042 
1.0  307,021 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,194.60 
88.1 
1,052.60 

2,852,541 		 8,147,295 
2,852,541 
⑨年額支払賃料      2,852,541 円　×　12ヶ月　＝　      34,230,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,052.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,230,492 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,369,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,861,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,147,295 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,852,541 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         406,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,346,418 円　　　　（　        94,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,992,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,026,915 円  　　　       34,230,492　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      279,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,784,015 円　（　　　　　　        19,273 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,194.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0620 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,945,200 円  
（　　　　　        62,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,346,418 円      
②総費用 6,784,015 円      
③純収益　①－② 26,562,403 円      
④建物等に帰属する純収益 21,945,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,617,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,401,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,355,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市並木四丁目６番２
 0306000289559-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考