別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-6 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　伸雄   TEL.
鑑定評価額 56,300,000 円  １㎡当たりの価格 722,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市川口２丁目１９５番６
｢川口２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 川口

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 川口駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅、マンション、低層併用住宅等が混在する川口駅西口の既成商業地域で、当面現状を維
持していくものと思料する。地価は上昇基調での推移と思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    759,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    534,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の当市及び蕨市、さいまた市の商業地域。需要者は地縁性を有する自己使用目的の事
業者や、賃貸、開発目的で投資を行う不動産業者や法人。近隣地域は川口駅西口のリリア背後地で繁華性は低いが、駅
に近く、また、供給も少ないため需要は底堅く、纏まった規模の土地についてはマンション素地需要も高い。取引され
る価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄り駅至近の商業地域で、貸店舗のほか共同住宅等の賃貸物件も多く、収益目的での需要が見られる。他
方、地縁性に着目した自用目的での需要や、開発目的での需要も高い。本件の比準価格は自用目的又は収益目的での取
引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格であると言える。よって、比準価格を重視しつつ
、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[207.9]		 [100.0]
100		 721,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    682,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の不動産需要は底堅く推移している。但
し、昨今の物価高や、為替及び金利の動向に
留意が必要である。


川口駅西口背後の商業地域で、特筆すべき開
発は見られないことから、地域要因について
特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　+121.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９

-12		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ２３１０４

-3		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
c ２５１０９

-6		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４７１１

-9		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e ２５１０９

-39		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
421,955  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
438,833 		 100
[  59.9]
732,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
733,000 
b (　           ) 
747,532  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
836,488 		 100
[ 110.6]
756,318 
756,000 
c (　           ) 
708,018  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
742,711 		 100
[  95.0]
781,801 
782,000 
d (　           ) 
478,534  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
538,351 		 100
[  76.1]
707,426 
707,000 
e (　           ) 
693,083  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
704,865 		 100
[  86.4]
815,816 
816,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    759,000 円／㎡]  



川口 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,343,645 
2,125,141 
8,218,504 
6,428,180 
1,790,324 		 （　0.9533）
1,706,716 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     41,627,220 円　　　　（　    534,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗付共同住宅 42.75 Ｓ8 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   78 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は２ＤＫタイプ、平均専有面積約３９㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の類似建物を参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
42.75 
82.3 
35.18 
4,430 
155,847 		 6.0  935,082 
2.0  311,694 

 2～ 2		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,630 
102,439 		 1.0  102,439 
1.0  102,439 

 3～ 4		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,655 
103,412 		 1.0  103,412 
1.0  103,412 

 5～ 7		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,680 
104,386 		 1.0  104,386 
1.0  104,386 

 8～ 8		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,705 
105,360 		 1.0  105,360 
1.0  105,360 

計
342.00 
90.0 
307.83 

883,628 		 1,662,863 
1,039,475 
⑨年額支払賃料        883,628 円　×　12ヶ月　＝　      10,603,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,603,536 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       424,141 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,179,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,662,863 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,039,475 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         148,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,343,645 円　　　　（　       132,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 574,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 424,141 円  　　　       10,603,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      814,300 円  　　　　     95,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,125,141 円　（　　　　　　        27,245 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,428,180 円  
（　　　　　        82,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,343,645 円      
②総費用 2,125,141 円      
③純収益　①－② 8,218,504 円      
④建物等に帰属する純収益 6,428,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,790,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,706,716 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,627,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     534,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市川口二丁目１９５番６
 0306000155408-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 5-6 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 723,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市川口２丁目１９５番６
｢川口２－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中高層の店舗併用住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 川口

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 川口駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗併用住宅、事務所、マンション等が建ち並ぶ川口駅西口の商業地域として成熟しており、当面は現
状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    738,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京浜東北線沿いにおける埼玉県内各駅周辺の商業地域である。需要者としては、同一需給圏内に地
縁を有する法人、または投資目的の法人などが考えられる。駅反対側と比べると繁華性は劣るものの川口駅至近であり
、希少性も高いことから、このところ地価は上昇傾向にある。商業地の取引数は少なく、取引の個別性も強いため、需
要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用又は投資用不動産のいずれも検討可能な地域にあり、需要者の中心も、自己利用目的の法人から投資目的の法人ま
で考えられるところ、比準価格は同一需給圏内に存する取引事例より実証性の高い試算価格を求めることができた。ま
た収益価格についてもその試算過程における各数値は客観性をもって求めることができたことから、両試算価格を相互
に関連付け、さらに代表標準地との検討や背後住宅地等との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[207.9]		 [100.0]
100		 721,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    682,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費の高騰などの懸念はあるも
のの、不動産市況に特段大きな変化はなく、
堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　+121.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１０４

-3		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
b ２５１１０

-43		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２５１１０

-40		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１１２

-25		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13.6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
747,532  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
836,488 		 100
[ 110.6]
756,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
756,000 
b (　           ) 
484,059  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
705,343 		 100
[  95.9]
735,498 
735,000 
c (　           ) 
724,055  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
745,053 		 100
[  97.4]
764,941 
765,000 
d (　           ) 
544,395  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
591,213 		 100
[  82.9]
713,164 
713,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    738,000 円／㎡]  



川口 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,451,748 
2,117,980 
8,333,768 
6,381,210 
1,952,558 		 （　0.9533）
1,861,374 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     45,399,366 円　　　　（　    582,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗付共同住宅 42.75 Ｓ8 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   78 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約３９㎡の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分として標準的な面積を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
42.75 
82.3 
35.18 
4,457 
156,797 		 6.0  940,782 
2.0  313,594 

 2～ 2		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,630 
102,439 		 1.0  102,439 
1.0  102,439 

 3～ 4		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,674 
104,152 		 1.0  104,152 
1.0  104,152 

 5～ 7		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,719 
105,905 		 1.0  105,905 
1.0  105,905 

 8～ 8		 居宅
42.75 
91.1 
38.95 
2,763 
107,619 		 1.0  107,619 
1.0  107,619 

計
342.00 
90.0 
307.83 

892,874 		 1,676,859 
1,049,671 
⑨年額支払賃料        892,874 円　×　12ヶ月　＝　      10,714,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,714,488 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,285,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,676,859 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,049,671 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         149,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,451,748 円　　　　（　       133,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,600 円  　　　　     95,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 428,580 円  　　　       10,714,488　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      808,300 円  　　　　     95,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,100 円  　　　　     95,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,100 円  　　　　     95,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,117,980 円　（　　　　　　        27,154 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0648 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,381,210 円  
（　　　　　        81,810 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,451,748 円      
②総費用 2,117,980 円      
③純収益　①－② 8,333,768 円      
④建物等に帰属する純収益 6,381,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,952,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,861,374 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,864 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,399,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     582,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市川口二丁目１９５番６
 0306000155408-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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