別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
川口 -80 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -80 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 河村 茂明   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  1㎡当たりの価格 139,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川口市大字里字北谷1190番758
②地積
 (㎡)
89  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




2:1
住宅

W2
小規模住宅が密集す
る既成の分譲住宅地
南西4m私道 水道、ガス、下水 新井宿

1.1km
(2)



①範囲 東    25 m、西    35 m、南    30 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約     7.0 m、規模          90 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m私道
交通

施設
新井宿駅西方

1.1km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
小規模住宅が建ち並ぶ郊外の既存住宅地域である。特段変動要因は認められず、当面は現状を維持して推移する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           142,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            78,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線及び埼玉高速鉄道線沿線で、川口市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は川口市
及び隣接市の自用目的の個人および建売住宅等販売目的の不動産事業者等である。既成住宅地域で小規模住宅の多い街
路の幅員が4mの地域であるが、最寄駅から徒歩圏内であることや隣接する区画整理事業地内の影響もあり価格水準は
上昇傾向にある。需要の中心価格帯は土地100㎡前後の新築戸建住宅で3,000万円台前半が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められ
た。一方、比準価格は要因比較が適切に行われ試算されており、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的
の取引を中心に価格水準を形成していることから、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格を参考に不動産取引
市場の情勢を考慮のうえ、前年価格、代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川口 -74                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        224,000 円/㎡
[103.6]
100
100
[104.5]
100
[166.4]
[104.5]
100
139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市内の景気は一部に足踏みもみられるが緩や
かに回復している。世界的な金融市場の変化
、物価上昇が不動産価格に与える影響に注意
する必要がある。

新井宿駅徒歩圏内、グリーンセンター近くの
既成住宅地域。地域要因に特段の変動はなく
、小規模住宅が建ち並ぶ、区画街路の幅員が
4mである地域。

近隣地域内において概ね標準的であり、個別
的要因の変動はない。

行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +6.0
環境       +57.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 %  %
3 試算価格算定内訳 川口 -80 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24709

-30
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
北東4m、角地




「調区」 

(60,100)
b 25112

-20
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
c 24709

-26
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
南4m、二方路




1低専

(70,100)
d 24706

-39
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
e 25104

-8
川口市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
137,836  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

136,649 
100
[  94.0]

145,371 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

152,000 
b (            
149,071  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

151,421 
100
[ 110.3]

137,281 

143,000 
c (            
148,549  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

148,690 
100
[ 108.2]

137,421 

144,000 
d (            
131,663  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

155,070 
100
[ 115.5]

134,260 

140,000 
e (            
149,955  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

145,220 
100
[ 100.7]

144,211 

151,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      +4.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      +3.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +10.0 環境      +5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -6.0 環境      +4.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     142,000 円/㎡]  



川口 -80 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,703,328 

336,388 

1,366,940 

1,088,960 

277,980 
( 0.9745
270,892 
  4.1 -  0.2 )
3.9%  
⑧収益価格        6,945,949 円    (      78,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川口 -80 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 44.00 W2 88.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

60 %   100 %   100 %   89 ㎡     13.0 m x    7.0 m  前面道路:私道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積約44㎡、地域の標準的な使用容積率を考慮のうえ想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
44.00 

100.0 

44.00 

1,634 

71,896 
1.0  71,896 
1.0  71,896 

 2 2
居宅
44.00 

100.0 

44.00 

1,667 

73,348 
1.0  73,348 
1.0  73,348 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


88.00 

100.0 

88.00 


145,244 
145,244 
145,244 
⑨年額支払賃料        145,244 円 × 12ヶ月 =        1,742,928 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       88.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,742,928 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =          69,717 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,673,211 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           145,244 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            1,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          145,244 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           28,723 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,703,328 円    (         19,139 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川口 -80 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 83,000 円           16,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 52,288 円             1,742,928 ×       3.0 %
③公租公課  土地                26,800 円     査定額
 建物               141,100 円           16,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        16,600 円           16,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,600 円           16,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    336,388 円 (               3,780 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,600,000 円                          設計監理料率
  183,000 円/㎡ ×       88.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0656        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  45 % + 0.0730 ×  45 % + 0.0894 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,088,960 円  
(             12,236 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,703,328 円      
②総費用 336,388 円      
③純収益 ①-② 1,366,940 円      
④建物等に帰属する純収益 1,088,960 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 277,980 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
270,892 円      

  (                          3,044 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                               6,945,949 円


(                        78,000 円/㎡)
4 不動産ID 川口 -80 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川口市大字里字北谷1190番758
0306000213506-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
川口 -80 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -80 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 奥川 大河   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  1㎡当たりの価格 139,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川口市大字里字北谷1190番758
②地積
 (㎡)
89  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




2:1
住宅

W2
小規模住宅が密集す
る既成の分譲住宅地
南西4m私道 水道、ガス、下水 新井宿

1.1km
(2)



①範囲 東    25 m、西    35 m、南    30 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約     7.0 m、規模          90 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m私道
交通

施設
新井宿駅西方

1.1km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
新井宿徒歩圏の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後は既存の住宅が建て替えられ、新陳代
謝しつつ大きな変化なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           143,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            76,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉高速鉄道、JR京浜東北線、東武伊勢崎線、日暮里舎人ライナー沿線で、おおむね川口市、蕨市、草
加市の住宅地域の範囲。主な需要者は川口市および周辺自治体に居住する一次取得者である。対象標準地周辺は、古く
からの住宅地域であるが、周辺エリアの住宅地化が進捗し、住宅地域として熟成を深めている。土地は1,000万円
台後半、新築戸建住宅は3,000万円台の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
評価対象標準地は、新井宿駅徒歩圏の住宅地域に存する。比準価格は、新井宿駅を最寄駅とする4事例を採用し、実証
的な価格が試算された。収益価格は、収益性よりも居住の快適性等に着目して取引される住宅地域のため低位に試算さ
れたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川口 -74                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        224,000 円/㎡
[103.6]
100
100
[104.5]
100
[166.4]
[104.5]
100
139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
物価高、政治情勢、金利上昇に対する不安が
懸念材料である。川口市の人口は令和4年、
5年と減少したが、令和6年は増加傾向で推
移している。

低利用地の少ない既成住宅地域であり、価格
に大きな影響を及ぼす地域要因の変動はない



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +6.0
環境       +57.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 %  %
3 試算価格算定内訳 川口 -80 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24706

-51
川口市

建付


  
(           ) 
台形 北東7.3m市道
、中間画地




1住居

(60,200)
b 24706

-21
川口市

建付


  
(           ) 
正方形 南西4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
c 24709

-26
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
南4m、二方路




1低専

(70,100)
d 24706

-39
川口市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
163,307  
100
[ 100.0]
[ 105.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

169,421 
100
[ 120.1]

141,067 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

147,000 
b (            
153,512  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

155,128 
100
[ 112.2]

138,260 

144,000 
c (            
148,549  
100
[ 100.0]
[ 105.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

148,690 
100
[ 105.0]

141,610 

148,000 
d (            
131,663  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

155,070 
100
[ 115.5]

134,260 

140,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.44 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +6.0 環境     +10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +10.0 環境      +5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     143,000 円/㎡]  



川口 -80 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,714,681 

354,282 

1,360,399 

1,088,960 

271,439 
( 0.9745
264,517 
  4.1 -  0.2 )
3.9%  
⑧収益価格        6,782,487 円    (      76,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川口 -80 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 44.00 W2 88.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

60 %   100 %   100 %   89 ㎡     13.0 m x    7.0 m  前面道路:私道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建住宅では収益性が劣るため平均専有面積44㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
44.00 

100.0 

44.00 

1,653 

72,732 
1.0  72,732 
1.0  72,732 

 2 2
居宅
44.00 

100.0 

44.00 

1,670 

73,480 
1.0  73,480 
1.0  73,480 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


88.00 

100.0 

88.00 


146,212 
146,212 
146,212 
⑨年額支払賃料        146,212 円 × 12ヶ月 =        1,754,544 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       88.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,754,544 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =          70,182 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,684,362 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           146,212 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            1,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          146,212 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           28,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,714,681 円    (         19,266 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
            円/㎡

 月額支払賃料
(           円/㎡)


 基準階     F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川口 -80 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 83,000 円           16,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 70,182 円             1,754,544 ×       4.0 %
③公租公課  土地                26,800 円     査定額
 建物               141,100 円           16,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        16,600 円           16,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,600 円           16,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    354,282 円 (               3,981 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,600,000 円                          設計監理料率
  183,000 円/㎡ ×       88.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0656        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  45 % + 0.0730 ×  45 % + 0.0894 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,088,960 円  
(             12,236 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,714,681 円      
②総費用 354,282 円      
③純収益 ①-② 1,360,399 円      
④建物等に帰属する純収益 1,088,960 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 271,439 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
264,517 円      

  (                          2,972 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.9 %

                               6,782,487 円


(                        76,200 円/㎡)
4 不動産ID 川口 -80 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川口市大字里字北谷1190番758
0306000213506-0000
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備考