別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -29 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　石田　清巳   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市東川口６丁目２１番９
｢東川口６－２１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 東川口

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 東川口駅北東方

760m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線で、概ね川口市、さいたま市緑区東部の圏域。需要者の中心は同一
需給圏のうち川口市居住者が大半を占める。利便性及び住環境良好な区画整理済の住宅地で、需要は安定的に推移して
いる。土地は２５００万円～３０００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はアパート需要も見込めるものの、収益性より快適性を重視する環境良好な区画整理済の低層住宅地域である
ので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向、単価と総額と
の関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[104.5]		 100
[103.7]		 [104.5]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部
中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地
域である当市の地価は上昇傾向で推移してい
る。

区画整理済みの環境良好な住宅地域で、需要
は根強く、地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４

-21		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m私道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２４７０４

-28		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
c ２５１０８

-15		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２５１０４

-19		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専

(70,200)
e ２４７０４

-32		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
246,840 		 100
[  96.0]
257,125 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
170,242  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
239,006 		 100
[  95.1]
251,321 
263,000 
c (　           ) 
249,900  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
263,741 		 100
[ 103.2]
255,563 
267,000 
d (　           ) 
281,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
269,635 		 100
[ 106.0]
254,373 
266,000 
e (　           ) 
211,250  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
268,660 		 100
[ 107.7]
249,452 
261,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



川口 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,799,555 
520,939 
2,278,616 
1,580,960 
697,656 		 （　0.9745）
679,866 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     17,432,462 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋタイプ、平均専有面積３２㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,850 
118,400 		 1.0  118,400 
1.0  118,400 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,880 
120,320 		 1.0  120,320 
1.0  120,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

238,720 		 238,720 
238,720 
⑨年額支払賃料        238,720 円　×　12ヶ月　＝　       2,864,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,864,640 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,750,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          47,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,799,555 円　　　　（　        23,330 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,939 円  　　　        2,864,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         520,939 円　（　　　　　　         4,341 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,580,960 円  
（　　　　　        13,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,799,555 円      
②総費用 520,939 円      
③純収益　①－② 2,278,616 円      
④建物等に帰属する純収益 1,580,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 697,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 679,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,666 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,432,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市東川口六丁目２１番９
 0306000349747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川口 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -29 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市東川口６丁目２１番９
｢東川口６－２１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 東川口

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 東川口駅北東方

760m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、東川口駅徒歩圏に存し、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、特段の変動要因は認
められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武蔵野線及び埼玉高速鉄道線沿線の住宅地域で概ね川口市、さいたま市の圏域である。需要者の中心
は川口市内及びその周辺市の居住者である。周辺は東川口駅徒歩圏内の区画整然とした利便性の高い住宅地域であるた
め、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向となっている。土地は３，０００万円前後、新築戸建住宅は４，０００万
円台後半が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東川口駅徒歩圏の住宅地域に存しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に
試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反
映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して
、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -28                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[104.5]		 100
[103.7]		 [104.5]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都内に隣接する川口市内の宅地需要は堅調で
、不動産価格は全般に上昇傾向にあるが、国
際情勢、金利、為替レート、物価動向等に留
意が必要である。

一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅
地域で、最寄駅徒歩圏内に存し、需要は堅調
であり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４

-17		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２５１０４

-19		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１中専

(70,200)
c ２５１０４

-21		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m私道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２５１０４

-24		 川口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,935  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 106.0]
292,971 		 100
[ 119.6]
244,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
281,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
269,635 		 100
[ 106.0]
254,373 
266,000 
c (　           ) 
201,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
246,840 		 100
[  96.0]
257,125 
269,000 
d (　           ) 
222,499  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
239,348 		 100
[  99.8]
239,828 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



川口 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,822,072 
521,630 
2,300,442 
1,580,960 
719,482 		 （　0.9745）
701,135 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     17,977,821 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 64.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   120 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋタイプ、平均専有面積３２㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,860 
119,040 		 1.0  119,040 
1.0  119,040 

 2～ 2		 居宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,900 
121,600 		 1.0  121,600 
1.0  121,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

240,640 		 240,640 
240,640 
⑨年額支払賃料        240,640 円　×　12ヶ月　＝　       2,887,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,887,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,772,173 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          240,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          47,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,822,072 円　　　　（　        23,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川口 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 86,630 円  　　　        2,887,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         521,630 円　（　　　　　　         4,347 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,580,960 円  
（　　　　　        13,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,822,072 円      
②総費用 521,630 円      
③純収益　①－② 2,300,442 円      
④建物等に帰属する純収益 1,580,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 719,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 701,135 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,843 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,977,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川口 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市東川口六丁目２１番９
 0306000349747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考