別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -20 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　河村　茂明   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市幸町１丁目１４番１
｢幸町１－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,804  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層マンションが建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 東12m県道、南側道 水道、ガス、下水 川口

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 川口駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商店、事業所、高層マンションが建ち並ぶ地域であり、今後も現状のまま推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              682,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、埼玉高速鉄道線沿線で概ね川口市及び隣接する蕨市、戸田市、さいたま市内の
駅徒歩圏内の地域である。主たる需要者はマンション分譲事業を行う開発業者等である。駅徒歩圏内の利便性の良いま
とまった土地はマンション用地として希少性があり需要が見込まれる。土地の供給が限られることから、取引の中心と
なる価格帯の把握はやや困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は比較的地積の大きな事例を中心に求めたものであり、マンション用地として実証的な価格である。一方、マ
ンション用地の主たる需要者は開発事業者等であり、開発事業者等が重視する事業採算性を反映した開発法による価格
は重視すべき価格である。本件では、最有効使用がマンション用地であることを鑑み、開発法による価格を重視し、比
準価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を図り鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -83                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 69.4]		 [103.0]
100		 680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の景気は一部に足踏みもみられるが緩や
かに回復している。世界的な金融市場の変化
、物価上昇が不動産価格に与える影響に注意
する必要がある。

川口駅徒歩圏内の利便性の良い地域で、地域
要因に特段の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１１

-17		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b ２４７０２

-37		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２５１１０

-24		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ２４１１１

-4		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西5.4m市道、
北東3.8m、
角地
準工

(80,200)
e ２４７０３

-2		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
504,748  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
569,568 		 100
[  87.1]
653,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
674,000 
b (　           ) 
493,761  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
522,893 		 100
[  89.5]
584,238 
602,000 
c (　           ) 
498,052  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
508,013 		 100
[  76.6]
663,202 
683,000 
d (　           ) 
509,140  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
529,407 		 100
[  77.7]
681,347 
702,000 
e (　           ) 
605,009  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
627,330 		 100
[  86.3]
726,918 
749,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    682,000 円／㎡]  



川口 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の立地、規模、行政的条件等より、最有効使用は分譲マンション用地と判断され、開発法を適用する
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 川口駅徒歩圏の中心市街地に存し分譲マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,547,331,570 
3,316,671,467 
11 
879,000 
6,578.00 
452,500 
7,297.10 
⑧開発法による価格 　　        1,230,660,103 円　　　　（　              682,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,804 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,804.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
716.50 ㎡  7,297.10 ㎡  6,903.03 ㎡  394.07 ㎡  6,578.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    93 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.7 ％）  （     404.5 ％）  （     382.7 ％）  （      21.8 ％）  （     90.15 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   46.5 ｍ

  41.6 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 879,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    879,000 円／㎡　　×　　     6,578.00 ㎡　　＝　　　　       5,782,062,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,782,062,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   452,500 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   466,075 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    466,075 円／㎡　　×　　　   7,297.10 ㎡　　＝　　　　       3,400,995,883 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,782,062,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         578,206,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,979,202,083 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 29 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 289,103,100 円  (      5 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          260,452,983 円 
販売総額(2期) 289,103,100 円  (      5 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          242,962,245 円 
販売総額(3期) 5,203,855,800 円  (     90 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        4,043,916,342 円 
収入合計 － － － － 4,547,331,570 円 
支出 建築工事費(1期) 680,199,177 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          628,980,179 円 
建築工事費(2期) 680,199,177 円  (     20 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          581,638,316 円 
建築工事費(3期) 2,040,597,530 円  (     60 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        1,585,748,341 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 346,923,720 円  (     60 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          320,800,364 円 
販売管理費(2期) 231,282,480 円  (     40 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          199,504,267 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,316,671,467 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,547,331,570 円　　－　　　　　　        3,316,671,467 円　　＝　　　　　         1,230,660,103 円 

              682,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 川口 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市幸町一丁目１４番１
 0306000181892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川口 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川口 -20 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　天田　淳一   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 682,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川口市幸町１丁目１４番１
｢幸町１－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,804  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.2:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層マンションが建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 東12m県道、南側道 水道、ガス、下水 川口

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 川口駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 川口駅徒歩圏の利便性の良い住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              682,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京浜東北線、埼京線、埼玉高速鉄道線沿線の駅徒歩圏の住宅地域で、概ね川口市及びその周辺市の
圏域。需要者の中心はマンション分譲事業を行うデベロッパーである。川口駅徒歩圏の利便性に優れた住宅地域であり
、マンション用地としての需要は高く、このところ地価は上昇傾向にある。なお、供給は限定的であり、規模によるば
らつきもあることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲マンション用地と判断され、中心となる需要者は分譲マンション業者であるところ、分
譲マンション業者の投資採算性を重視した開発法による価格は説得力を有する。比準価格については、可能な限り規範
性が高い事例を採用したものの、市場取引数が限定的であり、比準価格が本来持つ実証性はやや低い。以上より、開発
法による価格を重視し、比準価格も参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川口 -83                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 69.4]		 [103.0]
100		 680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇や建築費の高騰などの懸念はあるも
のの、不動産市況に特段大きな変化はなく、
堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川口 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１０

-24		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b ２４７１１

-14		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２４１１１

-17		 川口市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ２４１１１

-10		 川口市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.2m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
498,052  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
508,013 		 100
[  77.5]
655,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
675,000 
b (　           ) 
614,937  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
646,914 		 100
[  79.9]
809,655 
834,000 
c (　           ) 
504,748  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
569,568 		 100
[  85.1]
669,293 
689,000 
d (　           ) 
574,713  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
613,793 		 100
[  73.0]
840,812 
866,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    682,000 円／㎡]  



川口 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の立地、規模、行政的条件等より、最有効使用は分譲マンション用地と判断され、開発法を適用する
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 川口駅徒歩圏の中心市街地に存し分譲マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,655,970,891 
3,424,889,102 
11 
900,000 
6,578.00 
468,000 
7,297.10 
⑧開発法による価格 　　        1,231,081,789 円　　　　（　              682,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川口 -20　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,804 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,804.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
716.50 ㎡  7,297.10 ㎡  6,903.03 ㎡  394.07 ㎡  6,578.00 ㎡  ＲＣ・11F
 (    93 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.7 ％）  （     404.5 ％）  （     382.7 ％）  （      21.8 ％）  （     90.15 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   46.5 ｍ

  41.6 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   12.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 900,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    900,000 円／㎡　　×　　     6,578.00 ㎡　　＝　　　　       5,920,200,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,920,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   468,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   482,040 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    482,040 円／㎡　　×　　　   7,297.10 ㎡　　＝　　　　       3,517,494,084 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,920,200,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         592,020,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,109,514,084 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 29 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 296,010,000 円  (      5 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          266,675,409 円 
販売総額(2期) 296,010,000 円  (      5 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          248,766,804 円 
販売総額(3期) 5,328,180,000 円  (     90 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        4,140,528,678 円 
収入合計 － － － － 4,655,970,891 円 
支出 建築工事費(1期) 703,498,817 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          650,525,356 円 
建築工事費(2期) 703,498,817 円  (     20 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          601,561,838 円 
建築工事費(3期) 2,110,496,450 円  (     60 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        1,640,066,791 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 355,212,000 円  (     60 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          328,464,536 円 
販売管理費(2期) 236,808,000 円  (     40 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          204,270,581 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,424,889,102 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,655,970,891 円　　－　　　　　　        3,424,889,102 円　　＝　　　　　         1,231,081,789 円 

              682,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 川口 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川口市幸町一丁目１４番１
 0306000181892-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考