別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 熊谷 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 3-1 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 熊谷市肥塚１丁目３６７番外 ②地積(㎡) 1,513  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 田 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北1.8m未舗装市道 水道、ガス、下水 熊谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   30 ｍ、西   70 ｍ、南   50 ｍ、北  230 ｍ ②標準的使用 田（住宅地向き宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   38.0 ｍ、規模　　      1,513 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １．８ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北方 2.2km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は、周辺で宅地化が進んでいる宅地見込地地域であるが、当面は現状維持程度の土地利用を継続するも のと予測される。地価水準は、はぼ横ばい程度で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の戸建住宅地（宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     31,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     30,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね熊谷市及び隣接市に存する市街化区域内の宅地見込地地域である。需要者の中心は、熊谷市と その周辺市等の宅地開発業者等である。最寄駅の徒歩圏外に存するが、周辺は宅地化が進み、戸建分譲の売れ行きはお おむね好調で、利便性を有する住宅地としての条件が優れた宅地見込地として需要は堅調である。宅地見込地において は、画地規模や開発難易等による個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、宅地見込地の現下の市場状況を十分反映した実証的な価格であり、補修性も適切に行われており信頼性が 高い。一方、控除後価格は、開発業者の事業採算性に基づくもので、最有効使用による価格形成過程を反映したもので 理論的な価格である。よって、本件ではいずれも適切な適用過程を経て求められており、両価格を関連づけて調整を行 い、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、類似する標準地等がないため公示価格等からの検討は行なわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     31,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び生産年齢人口は減少傾向にあり、高齢化率 は県平均より高く、上昇している。土地取引件数は 前年同期間より若干増加している。 県道西側背後にあたる宅地見込地地域で、県道沿い に店舗が多く見られるほかは、住宅地域に囲まれて いる。地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他