令和7年1月10日　提出 熊谷 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -24 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市西別府字出口２０３１番１ ②地積 　(㎡) 885   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 建築中 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東4m市道 水道 籠原 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       875 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 籠原駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 籠原駅勢圏に位置する市街化調整区域の農家集落地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測され る。居住環境が劣る市街化調整区域の宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊谷市及び周辺市町における市街化調整区域内の住宅地域。需要者は熊谷市内を中心に周辺市の居住者 である。市場の需給動向として、市街化調整区域の農家集落地域は、道路の配置が雑然とし、周辺に農地も多く見受け られ、総じて居住環境が劣るため、宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。市場での中心となる価格帯につい ては、市街化調整区域における価格水準は画地規模によって様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域に存する農家集落地域で、賃貸需要が乏しく、土地建物等の投資額に相応する適切な賃料 を得られないことから収益還元法は適用しない。比準価格は、熊谷市内の市街化調整区域に存する規範性の高い事例を 採用しており、市街化調整区域に存する農家集落地域の市場性を反映し精度の高い価格である。よって、比準価格を重 視して、西別府地区の不動産市況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の中心都市であり、世帯数は増加傾向に あるが、人口は減少傾向が続く。新設住宅着 工戸数は令和６年１月～９月までの前年同期 比で減少傾向。 市街化調整区域に存し地域要因に特段の変動 は無い。農家集落地域は、居住環境が劣るこ とから、宅地需要は弱く、地価は下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％