令和7年1月7日　提出 熊谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -15 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　鳥羽　健二郎   TEL.

鑑定評価額 4,010,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市成沢字静簡院前１１４４番７３ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス 熊谷 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南西方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としては成熟しているものの、市街地中心部から離れ利便性が劣り需要が限られるため、今後の供給しだ いでは需給バランスが不安定になる可能性があるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊谷市内の住宅地のうち、中心市街地の外縁部に所在する地域である。需要者は近隣地域周辺に地縁を有 する一次取得者が中心である。近隣地域及びその周辺は熊谷駅周辺市街地から離れ生活利便性が劣り、同一需給圏外か らの流入が見られないため需要が限られる一方、現状供給も多くはないため、需給が安定しているが、今後の供給しだ いで取引価格が下落する可能性がある。同一需給圏内における土地の取引面積及び取引価格には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においてアパート等の資産運用が見られるものの、土地建物等の投資額に相応した賃料が得られず、投資家の 需要が期待できないため収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は 住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断 した。以上から、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊谷市の世帯数は増加しているが、生産年齢 人口は減少している。当市の昨年９月までの 新設住宅着工戸数は前年同期間と比較して減 少している。 熊谷駅周辺市街地の外縁部に所在し生活利便 性が劣るものの、住宅地として成熟しており 、特別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％