令和7年1月10日　提出 熊谷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -12 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市赤城町３丁目３２番２外 ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 公園に近い既成住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 熊谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が完了済みの住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移すると予測される。土地の需 給は安定的に推移しており、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域である。需要者は、熊谷市内の居住 者を中心に周辺市町等に居住する一次取得者が中心である。市場の需給動向として、土地区画整理事業済みの成熟した 住宅地域であり、土地の需給は安定的に推移しており、地価は概ね横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯につ いては、土地は約１８０㎡で１３００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、土地区画整理事業が完了して時が経つ成熟した住宅地域で、自用の取引が中心であり、対象標準地の画地 条件や賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は非適用とした。市場性を重視して価格が形成される住宅 地域であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視して、昨今の不動 産市況を考慮し、前年公示価格との連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　熊谷 -13                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県北の中心都市であり、世帯数は増加傾向に あるが、人口は減少傾向が続く。新設住宅着 工戸数は令和６年１月～９月までの前年同期 比で減少傾向。 成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の 変動は無い。土地の需給が安定的に推移して おり、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％