別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
熊谷 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　髙井　厚   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市村岡字上出口７１０番１
 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,176)

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、農家住宅
、農地等が混在する
住宅地域		 南4.4m市道 水道 熊谷

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．４ｍ市道		 交通

施設		 熊谷駅南西方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(60,176)
⑤地域要因の将
　来予測		 熊谷駅への接近性が劣ることに加え、荒川右岸に位置するため利便性もやや劣る地域であり、今後は現状維持乃
至若干の衰退傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷、籠原、行田駅勢圏の住宅地域。中心となる需要者は熊谷市及び周辺市町内に居住する
１次取得者であり、他地域からの転入は少ない。熊谷駅及び籠原駅徒歩圏等で利便性が高く住環境の良好な地域の需要
は比較的堅調であるが、郊外部のやや利便性の劣る地域については需要は引き続き弱含みとなっている。取引の中心と
なる価格帯は１８０㎡前後の土地で１６００万円程度、新築戸建住宅は３１００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 熊谷駅南西方徒歩圏外の荒川右岸に位置する戸建住宅を中心としたやや利便性等が劣る住宅地域。対象地の規模・地域
における賃貸市場の動向等を総合的に勘案し収益価格の試算は断念した。近隣地域においては、戸建住宅用地として利
用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であり、市場性を反映した比準価格の説得力は高
い。よって、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[110.5]		 [106.0]
100		 28,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、世帯数は微増傾向で推移。
土地取引件数及び建築着工件数は昨年同期と
概ね同程度。


荒川右岸部に存する住宅地域で、相対的に利
便性等が低いことから需要は弱く、地域要因
に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０７
-11031		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１住居
建築協定
(60,200)
b 熊谷熊谷Ｒ
０７
-11034		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
北4m、角地
１住居
建築協定
(70,200)
c 熊谷江南Ｒ
０７
-11001		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 熊谷江南Ｒ
０７
-11006		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 熊谷江南Ｒ
０６
-41010		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,173  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
38,097 		 100
[ 146.8]
25,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
27,500 
b (　           ) 
42,715  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
40,520 		 100
[ 147.7]
27,434 
29,100 
c (　           ) 
11,292  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  35.0]		 100
[ 103.0]
31,323 		 100
[ 114.1]
27,452 
29,100 
d (　           ) 
38,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,570 		 100
[ 143.0]
26,972 
28,600 
e (　           ) 
34,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.5]
35,512 		 100
[ 127.8]
27,787 
29,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



熊谷 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 土地建物等の投資額に相応した賃料が得られず、経済合理的な賃貸経営が困難であり、投資家の需要が期待でき
ないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 熊谷 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市村岡字上出口７１０番１
 0303000905865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
熊谷 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　岡本　祐一   TEL.
鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市村岡字上出口７１０番１
 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,176)

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、農家住宅
、農地等が混在する
住宅地域		 南4.4m市道 水道 熊谷

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 荒川右岸の住宅地域 街

路		 基準方位北　　　４
．４ｍ市道		 交通

施設		 熊谷駅南西方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(60,176)
⑤地域要因の将
　来予測		 荒川右岸の熊谷市街地から遠い住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無く推移していくものと予測される。
生活利便性等が劣り、宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線の熊谷駅勢圏を中心に、行田駅、籠原駅勢圏の住宅地域である。需要者は、熊谷市及び
周辺市町に居住する一次取得者が中心である。市場の需給動向としては、荒川右岸に位置するため熊谷市街地へのアク
セスに劣り、宅地需要は弱く、地価は下落傾向にある。市場での中心となる価格帯については、画地規模により様々で
あるが、土地は平米当たり３万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、農地も多く見受けられる住宅地域で、戸建住宅用地として自用の取引が中心であり、賃貸需要が乏しく、
土地建物等の投資額に相応した賃料が得られない地域であるため、収益還元法は非適用とした。市場性を重視して価格
が形成される住宅地域であることから、規範性の高い取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を重視
して、昨今の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[110.3]		 [106.0]
100		 28,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県北の中心都市であり、世帯数は増加傾向に
あるが、人口は減少傾向が続く。新設住宅着
工戸数は令和６年１月～９月までの前年同期
比で減少傾向。

地域要因に特段の変動は無い。荒川右岸で熊
谷市街地から遠く、生活利便性等が劣るため
、宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.9
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０７
-11034		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
北4m、角地
１住居
建築協定
(70,200)
b 熊谷江南Ｒ
０６
-41011		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.2m私道、
南4m、角地
１住居

(70,168)
c 熊谷江南Ｒ
０７
-11006		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 熊谷熊谷Ｒ
０６
-41027		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,715  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
40,520 		 100
[ 148.7]
27,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
28,900 
b (　           ) 
31,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
31,262 		 100
[ 114.1]
27,399 
29,000 
c (　           ) 
38,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
38,570 		 100
[ 142.0]
27,162 
28,800 
d (　           ) 
45,818  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
44,700 		 100
[ 166.3]
26,879 
28,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +67.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,800 円／㎡]  



熊谷 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 熊谷市街地から遠い荒川右岸の村岡地区に存し、賃貸需要が乏しく土地建物等の投資額に相応した賃料が得られ
ず、経済合理的な賃貸経営が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 熊谷 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市村岡字上出口７１０番１
 0303000905865-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考