令和7年1月15日　提出 熊谷 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -6 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市久下字熊久４８３１番 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道 熊谷 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶほぼ熟成した住宅地域で、当面は現状維持程度の土地利用を継続するものと思料され る。駅からやや離れているものの居住環境は良好で、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむねＪＲ高崎線沿線で熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者の中心は、熊 谷市とその周辺市町に居住する３０～４０代のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。駅から徒歩圏にある利 便性の高い住宅地や居住環境良好な住宅地は個人等の土地取得意欲も強く、今後も底堅い需要が見込まれる。土地は１ ８０㎡程度で１３００万円前後、新築の戸建住宅は３０００万円前後を中心に取り引きが行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅建設目的での需要が中心で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用することができ た。一方、標準地周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、事業収支の観点から共同住宅の建築を想定することが 現実的でないため、収益還元法は非適用とした。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を標準 とし、さらに代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [130.2] [101.5] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び生産年齢人口は減少傾向にあり、高 齢化率は県平均より高く、上昇している。土 地取引件数は前年同期間より若干増加してい る。 低層住宅が建ち並ぶ土地区画整理済の住宅地 域で、駅からの徒歩圏からややはずれたとこ ろに位置する。地域要因に特段の変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％