鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
川越 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-4

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

409,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市新富町１丁目１１番８				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,348)
	1:2.5	店舗ＲＣ3	店舗のほかマンションも見られる駅前の商業地域	西5.8m市道	水道、ガス、下水	本川越 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

本川越駅北東方

260m

法令

規制

商業
(90,348)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

対象標準地は本川越駅至近の繁華性の高い商店街に所在しており、今後も、現行の商業地としての性格を維持す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉県内の繁華性の高い駅徒歩圏内に立地して、利便性に恵まれた商業地と把握した。主たる需要者は、
店舗・営業所、事務所の用に供する建物の敷地を求める事業者や賃貸収益の獲得を目指す投資家のほか、マンション需
要をあてこむデベロッパーも含まれる。対象標準地は成熟した商業地に所在することから取引は限定的であり、中心価
格帯の水準を見出すことは困難であるが、コロナ禍に拠る経済活動への制約の撤廃後、地価は上昇基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格には開差が生じた。行政上の制約から高層の商業施設の建築ができず、また、近隣地域は繁華性は
高いがオフィス街として成熟するまでに至らず、上層階については需要にやや乏しく、収益価格は低位に試算されたと
思料する。比準価格は市場で成立した取引に手法を適用しており、客観的で実証性がある。以上より、本件では、比準
価格を関連付け、収益価格を比較考量して、川越市内中心部の商業地の地価動向も踏まえて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    394,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川越 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    400,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復が持続する中、地価全般も
上昇基調にあるが、金融の引き締めが予測さ
れており、今後の市場動向を注視する必要が
ある。

景気の緩やかな回復に加え、観光客の増加や
マンション需要も手伝い、川越市内中心部の
商業地価は引き続き、上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

川越 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５０１－０９ -20103	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２５０１－０１ -201101	川越市		更地	（　）	台形	南西11m市道、東4m、二方路		商業 (90,400)
c	２５０１－１２ -20117	川越市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２５０１－１３ -20122	川越市		更地	（　）	ほぼ台形	北西8.3m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 345,000	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	358,455	100 [ 79.9]	448,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 437,158	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	444,373	100 [ 105.2]	422,408		422,000
c	(　 ) 398,481	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	415,616	100 [ 86.5]	480,481		480,000
d	(　 ) 301,741	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	315,621	100 [ 75.9]	415,838		416,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

川越 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,990,110	2,265,657	7,724,453	6,278,400	1,446,053	（　0.9538） 1,379,245	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,346,477 円　　　　（　 299,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	84.00	Ｓ4	300.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	348 ％	105 ㎡	7.4 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３・４階は事務所でそれぞれ専有面積７０㎡程度のフロア貸しを想定

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
4～ 4	事務所	75.20	94.4	71.00	2,780	197,380	6.0	1,184,280
							0.0	0
3～ 3	事務所	75.20	94.4	71.00	2,780	197,380	6.0	1,184,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.20	94.4	71.00	3,180	225,780	6.0	1,354,680
							0.0	0
1～ 1	店舗	75.20	94.4	71.00	3,970	281,870	10.0	2,818,700
							0.0	0
～

計		300.80	94.4	284.00		902,410		6,541,940
								0

⑨年額支払賃料	902,410 円　×　12ヶ月　＝　 10,828,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,828,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,930,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,541,940 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,990,110 円　　　　（　 95,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,970 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,000 円	96,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	433,157 円	10,828,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 816,000 円	96,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,000 円	96,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,265,657 円　（　　　　　　 21,578 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 300.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,278,400 円（　　　　　 59,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,990,110 円
②総費用	2,265,657 円
③純収益　①－②	7,724,453 円
④建物等に帰属する純収益	6,278,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,446,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,379,245 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,346,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市新富町一丁目１１番８	0302000216175-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
川越 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 5-4

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　﨡原　康善

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

409,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市新富町１丁目１１番８				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,348)
	1:2.5	店舗ＲＣ3	店舗のほかマンションも見られる駅前の商業地域	西5.8m市道	水道、ガス、下水	本川越 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はありません

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

本川越駅北東方

260m

法令

規制

商業
(90,348)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飲食とサービスを中心とした商況は従来から安定しています。小江戸川越観光の知名度が高まることで観光入口
の本川越駅周辺商業地は地価の底上げが期待されます。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 421,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉県内の東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各線で、駅への接近性に優れる商業地域です。需要者
は地元企業に限定されず全国展開する企業に広がりを見せています。飲食とサービス業の需要が確実で不動産市場で物
件化される前に売買が完了しています。このため中心価格帯の把握は困難となっています。今後は容積率を消化した高
層建物の需要が見込まれると予想します。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

個別性の強い商業地の取引事例を選別し、視野を広くすることで適格な地価を反映する実証的で規範性の高い事例を比
準しています。収益価格は実需に基づく賃料設定を行い収支判定しましたが、高層建物の建築費が高騰を続けている状
況から収益価格はやや低位に試算されました。投資家が利回りを指標に購入する市場熟成に満たない現実あるので、比
準価格を標準に収益価格を検討し、周辺標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定しました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の政策金利引き上げ及び為替と資源価格
の変動が、個人消費や設備投資の回復に影響
しており不動産マーケットに反映されていま
す。

観光客の流入増加と本川越駅西口開設効果か
ら商況の漸増が継続しています。

個別的要因に変動はありません。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

川越 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５０１－０１ -201101	川越市		更地	（　）	台形	南西11m市道、東4m、二方路		商業 (90,400)
b	２５０１－０３ -23504	富士見市		建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	２５０１－１２ -20117	川越市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	７Ｋ９５２８ -4	所沢市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,158	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	441,402	100 [ 105.5]	418,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	418,000
b	(　 ) 421,998	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	460,200	100 [ 99.7]	461,585		462,000
c	(　 ) 398,481	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	412,826	100 [ 97.3]	424,282		424,000
d	(　 ) 433,599	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,271	100 [ 104.7]	422,417		422,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 421,000 円／㎡]

川越 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,755,492	2,208,037	7,547,455	6,075,660	1,471,795	（　0.9538） 1,403,798	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,904,500 円　　　　（　 304,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所	84.00	Ｓ4	300.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	348 ％	105 ㎡	7.4 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、店舗、または事務所想定

⑦有効率　 94.4 ％
の理由

内部共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.20	94.4	71.00	3,880	275,480	10.0	2,754,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.20	94.4	71.00	3,104	220,384	6.0	1,322,304
							0.0	0
3～ 3	事務所	75.20	94.4	71.00	2,716	192,836	5.0	964,180
							0.0	0
4～ 4	事務所	75.20	94.4	71.00	2,716	192,836	5.0	964,180
							0.0	0
～

計		300.80	94.4	284.00		881,536		6,005,464
								0

⑨年額支払賃料	881,536 円　×　12ヶ月　＝　 10,578,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,578,432 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 878,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,700,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,005,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,755,492 円　　　　（　 92,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,912 円/㎡　月額支払賃料（　 3,880 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	464,500 円	92,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	423,137 円	10,578,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 345,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 789,600 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,208,037 円　（　　　　　　 21,029 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9538

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 300.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,075,660 円（　　　　　 57,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,755,492 円
②総費用	2,208,037 円
③純収益　①－②	7,547,455 円
④建物等に帰属する純収益	6,075,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,471,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,403,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,904,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市新富町一丁目１１番８	0302000216175-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考