別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
川越 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 995,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市脇田町１０番５
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,342)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中小小売店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 西5.7m市道 水道、ガス、下水 川越

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  23.9 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県内屈指の人通りを誇る市内
中心商業地域		 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 川越駅北方

410m		 法令

規制		 商業
(90,342)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 物販、飲食、老舗百貨店等が建ち並ぶ繁華性の高いクレアモール商店街の中に位置し、今後も周辺の観光資源を
生かしつつ繁華な商店街として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    609,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県全域の駅周辺や繁華性のある商業地域。需要者は、物販、飲食等関連の資本力を有する事業法人
、地元及び周辺市の事業者等が中心となっている。当該地域は川越駅からほど近い県内屈指の人通りがあるクレアモー
ル商店街沿いにあり、周辺の観光地も賑いを見せており希少性の高い商業地となっている。事業用地のほかマンション
用地需要も高いが供給は限られている。なお、取引の事情、規模等は様々であり中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内類似地域の商業地事例を採用し補修正を行い、収益価格は賃料水準及び個別性を勘案し試算
した。市場性に着目した比準価格は価格判断の重要な指標であると思料されるので比準価格を標準とし、賃貸市場は形
成されているが収益価格主体の取引慣行までには至らない状況等も勘案して収益価格を関連づけ、周辺類似の標準地と
の検討を踏まえ、対象標準地に係る前年価格との連続性の関連を総合的に勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    565,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 57.0]		 [100.0]
100		 989,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    952,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが緩やかに回復し
ており、川越市の商業地の地価は上昇傾向で
推移している。


繁華性の高いクレアモール商店街に位置し希
少性があり需要は高い。地価は上昇傾向を強
めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.2
交通・接近　　　  +2.4
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　  +2.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０１
-201101		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
東4m、二方路
商業

(90,400)
b ２５０１－
０５
-20101		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.1m市道、
北4m、角地
商業

(100,366)
c ２５０１－
０９
-23506		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(100,200)
d ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,158  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
441,402 		 100
[  43.2]
1,021,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
1,721,435  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,709,736 		 100
[  97.4]
1,755,376 
1,760,000 
c (　           ) 
516,889  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
517,903 		 100
[  50.7]
1,021,505 
1,020,000 
d (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,242,278 		 100
[ 118.1]
1,051,887 
1,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 -49.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +8.9 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



川越 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,279,072 
7,864,304 
25,414,768 
18,698,300 
6,716,468 		 （　0.9545）
6,410,869 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    149,089,977 円　　　　（　    609,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 176.50 Ｓ5 836.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   342 ％   245 ㎡     11.2 m x   23.9 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階は店舗、３～５階は事務所で、各階フロア貸し専有面積１６０㎡前後を想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.26 
95.0 
158.86 
7,270 
1,154,912 		 10.0  11,549,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
167.26 
97.5 
163.06 
4,071 
663,817 		 10.0  6,638,170 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,472 
403,084 		 5.0  2,015,420 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,399 
391,181 		 5.0  1,955,905 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,399 
391,181 		 5.0  1,955,905 
0.0  0 

計
836.30 
97.0 
811.10 

3,004,175 		 24,114,520 
0 
⑨年額支払賃料      3,004,175 円　×　12ヶ月　＝　      36,050,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     811.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,050,100 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,992,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,057,942 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,114,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,279,072 円　　　　（　       135,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,331 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,445,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,442,004 円  　　　       36,050,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,942,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,456,500 円  　　　　    289,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,864,304 円　（　　　　　　        32,099 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 289,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     836.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,698,300 円  
（　　　　　        76,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,279,072 円      
②総費用 7,864,304 円      
③純収益　①－② 25,414,768 円      
④建物等に帰属する純収益 18,698,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,716,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,410,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,089,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     609,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市脇田町１０番５
 0302000401608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
川越 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　堀口　学郎   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 995,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市脇田町１０番５
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,342)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中小小売店舗等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 西5.7m市道 水道、ガス、下水 川越

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  23.9 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 川越市内の中心商業地域 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 川越駅北方

410m		 法令

規制		 商業
(90,342)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 人通りが多く繁華性が高い商業地域であり、テナントの入替は見られるものの、今後も市内中心商業地域として
の地位を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    591,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市内及び県内各市の商業地域。需要者の中心は物販業務を営む法人が中心である。近隣地域はクレア
モール商店街に所在しており、人通りも多く繁華性の高い地域である。取引の中心価格帯は１，０００，０００円／㎡
前後と推察されるが、取引事例が極端に少なく収集した事例については当事者間の取引事情を注視する必要がある。川
越中心商業地域に対する需要は根強く、小江戸川越観光需要や客足も回復したことで地価は上昇幅が拡大している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格について、商業地の特性として地域格差が大きい取引事例もあるが適切に補正した。一方収益価格は同種の賃
料水準を分析し試算したが、賃貸市場は形成されているものの収益価格主体の売買慣行までには至らない市場の実情を
考慮する必要がある。よって、市場実勢を顕現した比準価格を標準に収益価格を勘案して、さらに前年公示価格を基礎
としつつ、単価と総額及び類似標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    565,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[105.0]		 100
[ 56.8]		 [100.0]
100		 993,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    952,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、生産・輸出が横ばいで消費者物
価は上昇しているが、個人消費・設備投資が
持ち直し企業収益・雇用情勢は改善がみられ
る。

川越中心商業地域に対する需要は根強く、今
後も圏域最大の中心商業地として熟成してい
くものと予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０１
-201101		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
東4m、二方路
商業

(90,400)
b ７Ｋ９５２
８
-4		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
d ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,158  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
474,082 		 100
[  53.8]
881,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
881,000 
b (　           ) 
433,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
439,669 		 100
[  50.8]
865,490 
865,000 
c (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,243,403 		 100
[ 111.1]
1,119,175 
1,120,000 
d (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[ 121.3]
1,365,400 
1,370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +8.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



川越 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,077,978 
7,855,580 
25,222,398 
18,698,300 
6,524,098 		 （　0.9545）
6,227,252 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    144,819,814 円　　　　（　    591,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 176.50 Ｓ5 836.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   342 ％   245 ㎡     11.2 m x   23.9 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３階以上は事務所、フロア貸しで約１６０㎡の専有面積を想定。 ⑦有効率　  97.0 ％
の理由		 共用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.26 
95.0 
158.86 
7,200 
1,144,000 		 10.0  11,440,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
167.26 
97.5 
163.06 
4,100 
669,000 		 10.0  6,690,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,400 
391,000 		 5.0  1,955,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,400 
391,000 		 5.0  1,955,000 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
167.26 
97.5 
163.06 
2,400 
391,000 		 5.0  1,955,000 
0.0  0 

計
836.30 
97.0 
811.10 

2,986,000 		 23,995,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,986,000 円　×　12ヶ月　＝　      35,832,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     811.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,832,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,974,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,857,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,995,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,034 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,077,978 円　　　　（　       135,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,445,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,433,280 円  　　　       35,832,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,942,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,456,500 円  　　　　    289,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       289,000 円  　　　　    289,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,855,580 円　（　　　　　　        32,064 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 289,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     836.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,698,300 円  
（　　　　　        76,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,077,978 円      
②総費用 7,855,580 円      
③純収益　①－② 25,222,398 円      
④建物等に帰属する純収益 18,698,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,524,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,227,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    144,819,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     591,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市脇田町１０番５
 0302000401608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考