令和7年1月13日　提出 川越 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -37 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字的場字西若宮６１９番６ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 的場 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 的場駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等の開発余地を有するが、現状では格別の変動要因はなく、現状の低層住宅を中心とした環境を維持してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線及びＪＲ川越線沿線で、概ね川越市、坂戸市、鶴ケ島市内の住宅地域である。需要者は、圏内 居住者による一次取得者層が中心である。最寄駅からやや距離があり、利便性はやや劣るものの郊外部を選好する一定 の需要者層により需要は比較的堅調である。市内中心部の地価の上昇を受け、上昇基調にて推移している。土地は、９ ００万円程度、新築の戸建住宅は約２０００万円台半ば程度が取引の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、また、第一種低層住居専用地域の指定により許容容積率が低く、共同住宅の想定は困 難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とし た取引が大半であり、かつ類似地域において規範性を有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏ま え、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.5] 100 [200.3] [103.0] 100 88,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気の緩やかな回復が続くなか埼玉県経 済も持ち直しているものの、物価上昇や金融 資本市場の変動等による影響が懸念されてい る。 地域要因に特段の変動は見られないものの景 気動向等を反映して地価は緩やかな上昇傾向 にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　 +20.5 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％