別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
川越 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -4 埼玉県 埼玉第3 氏名  不動産鑑定士 山口 正惠   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  1㎡当たりの価格 155,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川越市大字寺尾字河岸原65番15
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
小規模一般住宅を中
心とした住宅地域
西4.2m市道 水道、ガス、下水 新河岸

800m
(2)



①範囲 東     0 m、西    40 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
.2m市道
交通

施設
新河岸駅東方

800m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
周辺に見られる農地や駐車場等の低・未利用地の宅地開発が期待され今後も現在の住環境を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           155,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市及び富士見市やふじみ野市に所在する住宅地と判定した。需要者の中心は自己使用目的で取得する
個人である。新河岸駅舎や駅前広場、自由通路の整備に伴い利便性が向上し、周辺では農地等の低・未利用地の宅地開
発が散見され、取引も比較的堅調であり、対象標準地規模の土地が1,000万円台半ば、新築分譲住宅では3、00
0万円台半ばが取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、対象標準地は規模の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判断され
るため、収益還元法の適用を断念し、取引事例比較法による比準価格のみを試算した。需要者の中心は自己の居住目的
で取得する個人であり、土地価格が市場の取引価格をもとに形成されている状況を踏まえた結果、本件においては、比
準価格を標準とし、前年代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川越 -7                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        172,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[104.5]
100
[114.2]
[103.0]
100
155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          150,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は拡大傾向にあり、地価全般も上昇基調
にあるが、今後の市場情勢や海外の経済動向
を注視する必要がある。


農地や駐車場等の低・未利用地の宅地開発が
進捗中であり、徐々に住宅地としての成熟度
が高まりつつある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     -1.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 川越 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2501-
11
-20101
川越市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6.2m道路
、中間画地




1低専

(50,100)
b 2501-
12
-20131
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m県道、
南東4.2m、
角地



1住居
地区計画等
(80,200)
c 2501-
04
-20129
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.2m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
d 2501-
13
-20115
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北6.2m道路、
中間画地




1低専

(50,100)
e 2501-
12
-20102
川越市

建付


  
(           ) 
長方形 北西10m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
148,904  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.4]

149,638 
100
[ 100.7]

148,598 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

153,000 
b (            
163,181  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

157,872 
100
[ 108.6]

145,370 

150,000 
c (            
142,934  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

140,852 
100
[  93.6]

150,483 

155,000 
d (            
142,591  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

150,088 
100
[  95.2]

157,655 

162,000 
e (            
152,931  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

153,534 
100
[ 102.5]

149,789 

154,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.21 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.8 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.6 交通・接近   +4.8 環境      +1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.5 環境      -1.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.21 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.8 交通・接近   -6.5 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.6 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     155,000 円/㎡]  



川越 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
経済合理的な賃貸経営が可能となる床面積を得る敷地面積に満たないため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 川越 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川越市大字寺尾字河岸原65番15
0302000252608-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
川越 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -4 埼玉県 埼玉第3 氏名  不動産鑑定士 中野 拓   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  1㎡当たりの価格 155,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川越市大字寺尾字河岸原65番15
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
小規模一般住宅を中
心とした住宅地域
西4.2m市道 水道、ガス、下水 新河岸

800m
(2)



①範囲 東     0 m、西    40 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
.2m市道
交通

施設
新河岸駅東方

800m
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
周辺に残る農地や駐車場等の低・未利用地の宅地開発により、住宅地としての成熟度が高まるものと予測される
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           155,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市の他、近隣の富士見市やふじみ野市に所在する住宅地であり、需要者の中心は圏内の勤労者が中心
で第一次・第二次取得者層を問わない。新河岸駅東口の整備に伴い、利便性が向上したことも手伝い、地価は上昇の傾
向が持続している。周辺では農地等の低・未利用地の宅地開発が進捗中であり、取引も比較的、活発である。対象標準
地規模の土地が1,000万円台半ば、新築分譲住宅では3、000万円台半ばが取引の中心価格帯を形成している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は規模の観点から合理的な賃貸経営が困難であると判断されるため、収益還元法の適用を断念し、取引事例
比較法による比準価格のみを試算した。対象標準地規模の不動産の需要者の中心は自己の居住目的で取得する個人であ
り、土地価格が市場の取引価格をもとに形成されている状況を踏まえた結果、本件においては、比準価格を標準として
、代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川越 -7                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        172,000 円/㎡
[104.1]
100
100
[104.5]
100
[113.7]
[103.0]
100
155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          150,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
緩やかな景気回復が持続する中、地価全般も
上昇基調にあるが、金融の引き締めが予測さ
れており、今後の市場動向を注視する必要が
ある。

周辺に見られる農地や駐車場等の低・未利用
地の宅地開発が進捗中であり、徐々に住宅地
としての成熟度が高まりつつある。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.5
交通・接近     -1.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 川越 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2501-
11
-20101
川越市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6.2m道路
、中間画地




1低専

(50,100)
b 2501-
12
-20114
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 2501-
03
-20113
川越市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m未舗装私
道、中間画地




1低専

(50,100)
d 2501-
08
-20127
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.2m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
e 2501-
07
-20122
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西5.2m市道
、南東4m、
角地



1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
148,904  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.4]

150,519 
100
[ 101.4]

148,441 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

153,000 
b (            
94,757  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

96,251 
100
[  92.6]

103,943 

107,000 
c (            
127,907  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.9]

133,264 
100
[  87.9]

151,609 

156,000 
d (            
135,179  
100
[ 100.0]
[ 101.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

129,695 
100
[  89.3]

145,235 

150,000 
e (            
181,053  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.6]

172,471 
100
[ 110.0]

156,792 

161,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.5 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.5 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -5.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     155,000 円/㎡]  



川越 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
経済合理的な賃貸経営が可能となる床面積を得る敷地面積に満たないため

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 川越 -4 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  川越市大字寺尾字河岸原65番15
0302000252608-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考