令和7年1月15日　提出 さいたま岩槻 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１ ②地積 　(㎡) 830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西6m市道 水道 東岩槻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東岩槻駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした農家集落地域である。市街化調整区域に指定されており、開発行為が大幅に制限されてい ることから、静態的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の市街化調整区域内の農家集 落地域。需要者の中心は地元に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ない。当該圏域は市街化調整区域に あり、未熟成な地域であることから市場選好性は弱い。地価はほぼ底値圏にあり、概ね横ばいで推移している。土地の 中心価格帯は１㎡当たり２５千円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、岩槻区の市街化調整区域内の農家住宅であり、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため、本件では比準 価格のみを求めるに留まった。比準価格は、岩槻区郊外の取引事例から求めた実証的な価格である。当該地域における 土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。従って、本件においては、これら要因を反映した比 準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [164.6] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩慢な回復基調が続いており、不動産 市況も底堅く推移している。 岩槻区郊外の農家集落地域で交通利便性が劣 る地域であり、可視的な変化は特に見られな い。地価は横ばい基調で推移している。 近隣地域における標準的な画地である。市街 化調整区域内の宅地であり、法的規制が強い ため、競争力の程度は劣る。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％