令和7年1月15日　提出 さいたま緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま緑 -15 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　竜一   TEL.

鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｓ3 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 西9.8m市道、北側道 水道 浦和美園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 基準方位北、９．８ ｍ市道 交通 施設 浦和美園駅西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地や空地が見られる中、大規模既存住宅等が散見される農家集落地域である。道路拡張されたが地域要因に大 きな変動を与えるものではなく、今後も現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 さいたま市緑区東部の市街化調整区域内の農家集落地域に存しており、同一需給圏は概ねさいたま市内の市街化調整区 域内の圏域である。需要者の中心は近隣地域及びその周辺地域に地縁、血縁を有する個人等であり、需要者は特別な事 情や地縁者に限定される傾向にあるため、需要は数年来低調に推移している。最寄駅である浦和美園駅からは徒歩圏外 にあり、周辺地域での戸建分譲開発も少ない。宅地の取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄り駅から徒歩圏外の農家住宅等を中心にした地域であり、周辺には共同住宅等は見られず、収益用建物 等の建築を想定することは合理的ではないので収益価格の試算は見送った。利便性、快適性を重視する自己使用目的の 取引が中心であるので、比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま見沼 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.1] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は都市部を中心に堅調に推移して いる。引き続き物価高騰の影響が懸念され、 金融政策の転換等、先行き不確実性も意識さ れている。 地域要因に特段の変動は認められず、過去１ 年間価格は概ね横ばい傾向にあり、当面同様 の傾向が継続するものと考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％