別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 710,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区南本町１丁目２番９
｢南本町１－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(70,450)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 南浦和駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南浦和駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(70,450)
準防 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。低金利等により投資家に
よる不動産取引は概ね良好であるため、商業地の地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高度利用地区による高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    723,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域である。需要
者は地元企業や不動産会社が中心である。低金利等により投資家による不動産取引は多く見られ、立地条件の良い商業
地の需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２６００～３４００円／㎡、保証金は５～１０ヶ月程度が標準的
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが店舗事務所ビルの集積度は低く、繁華性
の程度もあまり高くないため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。商業地域としての繁華性の程度
が低いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準
地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    913,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[139.1]		 [100.0]
100		 708,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今のインフレ・円安・利上げの動向のほか
、インバウンド客の増加による不動産価格へ
の影響を当面注視する必要がある。


地域要因に特段の変化はない。駅前広場に面
する立地条件から需要は堅調である。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  -6.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10032		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5062		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10044		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m私道、
中間画地
商業

(90,400)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10046		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
756,272  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
771,397 		 100
[  95.1]
811,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
811,000 
b (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
718,703 		 100
[  95.6]
751,781 
752,000 
c (　           ) 
588,605  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
626,276 		 100
[  87.7]
714,112 
714,000 
d (　           ) 
502,527  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
610,967 		 100
[  88.6]
689,579 
690,000 
e (　           ) 
748,055  		 100
[ 130.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
583,797 		 100
[  89.8]
650,108 
650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    723,000 円／㎡]  



さいたま南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,169,961 
9,899,068 
32,270,893 
24,921,000 
7,349,893 		 （　0.9553）
7,021,353 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    167,175,071 円　　　　（　    578,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 199.05 Ｓ7 1,326.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度利用地区
地区計画等		 70 ％   400 ％   450 ％   289 ㎡     12.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～７階は事務所のフロアー貸し ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.55 
80.3 
152.30 
4,500 
685,350 		 6.0  4,112,100 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
189.55 
97.8 
185.35 
3,025 
560,684 		 6.0  3,364,104 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
189.55 
97.8 
185.38 
2,600 
481,988 		 3.0  1,445,964 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,326.85 
95.3 
1,264.55 

3,655,974 		 14,706,024 
0 
⑨年額支払賃料      3,655,974 円　×　12ヶ月　＝　      43,871,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,264.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,871,688 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,842,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,029,077 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,706,024 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,169,961 円　　　　（　       145,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,340,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,754,868 円  　　　       43,871,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,709,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,315,000 円  　　　　    390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,899,068 円　（　　　　　　        34,253 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,326.85 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,921,000 円  
（　　　　　        86,232 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,169,961 円      
②総費用 9,899,068 円      
③純収益　①－② 32,270,893 円      
④建物等に帰属する純収益 24,921,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,349,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,021,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,175,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     578,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区南本町一丁目２番９
 0300000322727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 708,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区南本町１丁目２番９
｢南本町１－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(70,450)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 南浦和駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南浦和駅南方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(70,450)
準防 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、駅前立地の優
位性を活かした商業地域として、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    735,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    559,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねさいたま市のうち、ＪＲ京浜東北線、武蔵野線及び埼京線沿線の商業地域の圏域で、需要者の中心
は地場の不動産開発業者等の法人である。当該地域は、南浦和駅の駅前商業地域で、周辺では分譲マンショ等の新規供
給もみられ、周辺人口は増加傾向にあり、店舗兼事務所ビル等の立地環境は概ね良好で、需要は強いが、供給は限定的
である。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸用の店舗兼事務所ビル等が立地するが、駅前立地の利便性や稀少性等に着目した自己業務用不動産として
の需要等の収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあり、本件では収益価格は低位に試算された
。取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    913,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[139.0]		 [100.0]
100		 708,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    677,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県経済は持ち直しており、さいたま市の人口
・世帯数は増加傾向にある。物価上昇、金融
資本市場の変動等の影響に引き続き留意する
必要がある。

中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業
地域で、立地環境は良好で需要は強く、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.8
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  -6.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5046		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.4m市道
、中間画地
商業

(89,316)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5060		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、南東5.9m、
角地
商業

(100,354)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10041		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
479,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,393 		 100
[  69.1]
711,133 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
545,709  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
546,748 		 100
[  73.9]
739,848 
740,000 
c (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
718,703 		 100
[  95.1]
755,734 
756,000 
d (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,127,743 		 100
[ 156.9]
718,765 
719,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -13.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.6 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    735,000 円／㎡]  



さいたま南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,074,724 
10,159,879 
32,914,845 
25,815,600 
7,099,245 		 （　0.9553）
6,781,909 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    161,474,024 円　　　　（　    559,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 199.05 Ｓ7 1,326.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度利用地区
地区計画等		 70 ％   400 ％   450 ％   289 ㎡     12.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～７階は事務所で各階フロア貸し。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 高層店舗兼事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
189.55 
80.3 
152.30 
4,235 
644,991 		 6.0  3,869,946 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
189.55 
97.8 
185.35 
3,025 
560,684 		 6.0  3,364,104 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
189.55 
97.8 
185.35 
2,722 
504,523 		 6.0  3,027,138 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,326.85 
95.3 
1,264.40 

3,728,290 		 22,369,740 
0 
⑨年額支払賃料      3,728,290 円　×　12ヶ月　＝　      44,739,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,264.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,739,480 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,879,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,860,422 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,369,740 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         214,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,074,724 円　　　　（　       149,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,736 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,722 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,424,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,789,579 円  　　　       44,739,480　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,704,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,434,000 円  　　　　    404,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,159,879 円　（　　　　　　        35,155 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 404,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,326.85 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,815,600 円  
（　　　　　        89,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,074,724 円      
②総費用 10,159,879 円      
③純収益　①－② 32,914,845 円      
④建物等に帰属する純収益 25,815,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,099,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,781,909 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,474,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     559,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区南本町一丁目２番９
 0300000322727-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考