令和7年1月15日　提出 さいたま南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま南 -20 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.

鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 426,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市南区沼影１丁目１７７番１ ｢沼影１－１８－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 2.5:1 共同住宅 ＲＣ5 中高層マンション、 事業所等が見られる 住宅地域 南10.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵浦和 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.6 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　     1,113 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０．５ｍ市道 交通 施設 武蔵浦和駅南方 600m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅から徒歩圏に存す る住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              425,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市内の圏域。需要者は投資目的で不動産取得を検 討しているディベロッパー等が中心である。当該圏域は都心へのアクセスが良好であるためマンション用地の需要は堅 調である。分譲価格は都心部での好調なマンション市況の影響や建築費の高騰により上昇傾向にある。分譲マンション の価格は５０００～７０００万円程度、面積は７０㎡程度が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した価格である。開発法による価格はマンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目 した価格である。両価格は一致し、相互に妥当性を検証し得たものと判断される。よって、比準価格と開発法による価 格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    402,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今のインフレ・円安・利上げの動向のほか 、インバウンド客の増加による不動産価格へ の影響を当面注視する必要がある。 地域要因に特段の変化はない。最寄駅から徒 歩圏の大規模画地であるため、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％