鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
さいたま南 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま南 -8

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　松本　竜一

TEL.

鑑定評価額

71,700,000 円

１㎡当たりの価格

412,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市南区別所３丁目１５５９番１｢別所３－２３－１２｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中浦和 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

中浦和駅東方

750m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅が中浦和駅の環境良好な住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当
面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 427,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で、概ねさいたま市の圏域。需要者は市内、東京都内に通勤する
３０代後半から４０代の第一次取得者が多く見られるほか、地元不動産業者の建売住宅分譲を目的とする売買も見られ
る。都心通勤圏にあるため潜在需要は根強く、景気回復の影響もあり、市況は緩やかな上昇傾向。土地１００㎡で４，
０００万円前後の物件が、新築戸建物件は６，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所
在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周
辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 555,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[103.0]

100
[138.7]

[103.0]
100

411,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市況は都市部を中心に堅調に推移して
いる。引き続き物価高騰の影響が懸念され、
金融政策の転換等、先行き不確実性も意識さ
れている。

地域要因に特段の変動は認められないが、過
去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当
面同様の傾向が継続するものと考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -1019	さいたま市南区		建付地	（　）	袋地等	南5.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０７ -10017	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	東5.4m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０７ -1022	さいたま市南区		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０７ -1033	さいたま市南区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０７ -1035	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,150	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	371,230	100 [ 88.5]	419,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 805,136	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 154.5]	528,419	100 [ 128.0]	412,827		425,000
c	(　 ) 305,600	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	367,080	100 [ 89.1]	411,987		424,000
d	(　 ) 234,892	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	266,211	100 [ 64.4]	413,371		426,000
e	(　 ) 193,778	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	232,534	100 [ 57.2]	406,528		419,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +54.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -41.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 427,000 円／㎡]

さいたま南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,492,906	847,540	3,645,366	2,021,980	1,623,386	（　0.9753） 1,583,288	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	38,616,780 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸あたり専用面積４５㎡程度のファミリータイプの低層共同住宅を想定

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	87.00	99.0	86.13	2,150	185,180	1.0	185,180
							1.0	185,180
2～ 2	共同住宅	87.00	99.0	86.13	2,200	189,486	1.0	189,486
							1.0	189,486
～

～

～

計		174.00	99.0	172.26		374,666		374,666
								374,666

⑨年額支払賃料	374,666 円　×　12ヶ月　＝　 4,495,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,495,992 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,307,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,666 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,666 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,157 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,492,906 円　　　　（　 25,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,840 円	4,495,992　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 847,540 円　（　　　　　　 4,871 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,980 円（　　　　　 11,621 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,492,906 円
②総費用	847,540 円
③純収益　①－②	3,645,366 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,623,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,583,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,616,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま南 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市南区別所三丁目１５５９番１	0300000293701-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
さいたま南 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま南 -8

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　岸田　博

TEL.

鑑定評価額

72,000,000 円

１㎡当たりの価格

414,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市南区別所３丁目１５５９番１｢別所３－２３－１２｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中浦和 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

基準方位　北　６ｍ
　市道

交通

施設

中浦和駅東方

750m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅を中心とした人気の高い既成住宅地域である。道路が整備され浦和駅勢圏への利便性も高く今後
も地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はさいたま市内の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者は市内及び東京都内に通勤する高所得
者層等が中心である。中浦和駅のほか、武蔵浦和駅や浦和駅からも徒歩圏内にあり居住環境も優る人気の高い住宅地の
ため潜在需給は高い。土地は１５０㎡程度で総額６，５００万円～７，０００万円、新築戸建物件は９，０００万円強
の物件が需要の中心価格帯で総額は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は南区に存する住宅地の事例で周辺住環境が類似しているため、実証的かつ規範性のある比準価格が
得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその信頼性はやや低いと判
断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地から検
討した価格との均衡等も考慮のうえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 555,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[103.0]

100
[137.7]

[103.0]
100

414,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の人口は５年間で３．７％増、高齢化率
は０．８％上昇している。土地の取引価格は
上昇傾向にある。

地域要因に特別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま南 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -9023	さいたま市南区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,160)
b	埼玉１公Ｒ０７ -9022	さいたま市南区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、西4m、角地		２中専高度地区最高20m (80,160)
c	埼玉１公Ｒ０７ -9021	さいたま市南区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
d	埼玉１公Ｒ０７ -9010	さいたま市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 375,890	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.4]	368,329	100 [ 91.0]	404,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 546,624	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.6]	445,220	100 [ 80.9]	550,334		567,000
c	(　 ) 461,246	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 121.9]	390,867	100 [ 77.6]	503,695		519,000
d	(　 ) 516,648	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 139.1]	384,422	100 [ 92.6]	415,143		428,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +21.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +39.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

さいたま南 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,654,028	915,461	3,738,567	2,078,320	1,660,247	（　0.9753） 1,619,239	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	39,493,634 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま南 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４３㎡程度のファミリータイプを想定、各階２戸の計４戸。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	99.0	86.13	2,230	192,070	1.0	192,070
							1.0	192,070
2～ 2	居宅	87.00	99.0	86.13	2,276	196,032	1.0	196,032
							1.0	196,032
～

～

～

計		174.00	99.0	172.26		388,102		388,102
								388,102

⑨年額支払賃料	388,102 円　×　12ヶ月　＝　 4,657,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,657,224 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,603 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,461,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	388,102 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 388,102 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 188,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,654,028 円　　　　（　 26,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,374 円/㎡　月額支払賃料（　 2,276 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま南 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,000 円	33,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	232,861 円	4,657,224　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 282,200 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 915,461 円　（　　　　　　 5,261 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,078,320 円（　　　　　 11,944 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,654,028 円
②総費用	915,461 円
③純収益　①－②	3,738,567 円
④建物等に帰属する純収益	2,078,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,660,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,619,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,306 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,493,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま南 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市南区別所三丁目１５５９番１	0300000293701-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考