別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-10 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　竜一   TEL.
鑑定評価額 70,700,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
｢仲町３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層事務所、一般住
宅等が混在する商業
地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 浦和

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 浦和駅北西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 浦和駅、商業中心からはやや離れる市役所通り沿いの商業地域である。近隣地域の価格形成に影響を与える特段
の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    393,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市内、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線各駅からやや距離のある幹線道路沿いの商業地域、混
在地域等である。需要者の中心は、投資目的、自社ビル建設等を目的とした法人、ある程度規模がまとまる場合には、
マンション業者の競合も見られる。浦和駅からさいたま市役所、消防署、警察署等への経路沿いに位置し、一定の事務
所需要を維持するが、さいたま市役所の移転計画が進んでおり、商業地域としての地位低下が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、既成の中層の事務所ビルの建ち並ぶ路線商業地域である。取引自体が少ない上、個別性が強いので客観的
な土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが、立地の優位性や利便性、収益性を目的
とする自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけて、周辺地域の地価動向等
にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は都市部を中心に堅調に推移して
いる。引き続き物価高騰の影響が懸念され、
金融政策の転換等、先行き不確実性も意識さ
れている。

地域要因に特段の変動は認められないが、過
去１年間価格は上昇傾向にあり、当面同様の
傾向が継続するものと考えられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10049		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10048		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10040		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北11m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10025		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10035		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,300  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
561,977 		 100
[ 112.2]
500,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
439,495 		 100
[  97.7]
449,841 
450,000 
c (　           ) 
642,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
501,927 		 100
[  96.8]
518,520 
519,000 
d (　           ) 
500,117  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 148.4]
344,420 		 100
[  79.9]
431,064 
431,000 
e (　           ) 
472,412  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
465,991 		 100
[  97.0]
480,403 
480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +48.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,825,757 
4,599,226 
14,226,531 
11,565,900 
2,660,631 		 （　0.9553）
2,541,701 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     60,516,690 円　　　　（　    393,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 106.55 Ｓ6 639.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡     13.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所のフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
106.55 
92.0 
98.03 
2,800 
274,484 		 3.0  823,452 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
106.55 
96.0 
102.29 
2,800 
286,412 		 3.0  859,236 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
639.30 
95.3 
609.48 

1,706,544 		 5,119,632 
0 
⑨年額支払賃料      1,706,544 円　×　12ヶ月　＝　      20,478,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,478,528 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,699,718 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,778,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,119,632 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,825,757 円　　　　（　       122,245 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,086,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,023,926 円  　　　       20,478,528　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      588,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,538,500 円  　　　　    181,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,599,226 円　（　　　　　　        29,865 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 181,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     639.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,565,900 円  
（　　　　　        75,103 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,825,757 円      
②総費用 4,599,226 円      
③純収益　①－② 14,226,531 円      
④建物等に帰属する純収益 11,565,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,660,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,541,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,516,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     393,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区仲町三丁目５１番４
 0300000242042-0000
2 　さいたま市浦和区仲町三丁目５６番７
 0300000242075-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-10 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.
鑑定評価額 70,700,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外
｢仲町３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層事務所、一般住
宅等が混在する商業
地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 浦和

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 浦和駅北西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 商業中心からやや離れており商業繁華性は高くないが、浦和駅徒歩圏のためマンション等の住宅需要は高く、地
価は今後とも堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線を中心とした概ねさいたま市全域における普通又は路線商業地域である。需要者の属
性は地元事業者或いは不動産会社が主体、浦和駅周辺の賃貸需要は駅前再開発の移転需要もあり近年高めに推移してき
た。浦和駅勢圏の商業地では交通利便性等を反映して大型マンション等の敷地としての需要も高く、この影響が地価の
上昇圧力となっている。周辺の中層事務所ビルの標準階の支払賃料は２６００～３０００円／㎡とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は浦和駅勢圏の商業地の事例が中心であり、取引状況はそれぞれ個別性が強く得られた比準価格の規
範性には留意する必要があるが取引市場を反映した価格である。一方、収益価格は投資家等の需要者が重視する収益性
を示すものである。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格も関連
付け、代表標準地との均衡、及び下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇・外為市場など経済全般の先行きに
不透明感が増す中、さいたま市への転入傾向
は続いており、土地需要は依然堅調の様相で
推移している。

過去１０年程度に渡って利便性向上が顕著な
浦和駅であるが、駅から離れた当エリアでは
駅前商業地と比較すると繁華性に目立った動
きは見られない。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10022		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10018		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西3.4m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10040		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北11m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10049		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10048		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
359,071  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
372,261 		 100
[  91.7]
405,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
506,311  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.4]
578,803 		 100
[  91.8]
630,504 
631,000 
c (　           ) 
642,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
501,927 		 100
[  94.2]
532,831 
533,000 
d (　           ) 
485,300  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
561,977 		 100
[ 102.0]
550,958 
551,000 
e (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
439,495 		 100
[  84.7]
518,884 
519,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,904,983 
4,682,771 
15,222,212 
12,652,200 
2,570,012 		 （　0.9553）
2,455,132 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     58,455,524 円　　　　（　    380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 116.65 Ｓ6 639.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   154 ㎡     13.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況を参考に、フロアー貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  95.4 ％
の理由		 周辺の賃貸建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
106.55 
92.1 
98.13 
3,283 
322,161 		 6.0  1,932,966 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
106.55 
96.1 
102.39 
2,736 
280,139 		 6.0  1,680,834 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
639.30 
95.4 
610.08 

1,722,856 		 10,337,136 
0 
⑨年額支払賃料      1,722,856 円　×　12ヶ月　＝　      20,674,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     610.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,674,272 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       868,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,805,953 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,337,136 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,030 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,904,983 円　　　　（　       129,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,736 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,188,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 826,971 円  　　　       20,674,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      588,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,683,000 円  　　　　    198,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       198,000 円  　　　　    198,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,682,771 円　（　　　　　　        30,408 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 198,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     639.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,652,200 円  
（　　　　　        82,157 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,904,983 円      
②総費用 4,682,771 円      
③純収益　①－② 15,222,212 円      
④建物等に帰属する純収益 12,652,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,570,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,455,132 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,455,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区仲町三丁目５１番４
 0300000242042-0000
2 　さいたま市浦和区仲町三丁目５６番７
 0300000242075-0000
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備考