別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　儀部　忠司   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区上木崎２丁目６番２
｢上木崎２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層店舗併用住宅、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西21m県道 水道、ガス、下水 与野

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 与野駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は市内及び周辺市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、
埼京線沿線の駅前商業地域。需要者は投資目的の県内外の法人や不動産会社のほか自用目的の法人である。金利上昇等
の可能性による懸念要因はあるものの、利便性及び繁華性の程度が優る商業地の需要は引き続き安定している。需要の
中心となる価格帯（総額）は見出し難いが、３００㎡程度の整形地で１億前半から半ば程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内
外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人も考えられる。以上を踏まえて現実の取引実態を反
映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.6]		 [100.0]
100		 456,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに持ち直しているが、政策
金利の上昇の可能性等による不透明感も出て
きており、不動産市場の動向に注視する必要
ある。

地価はやや上昇傾向にある。地域要因に特別
の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10051		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西20m国道、
北8m、角地
商業

(100,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5075		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.7m県道
、南西2.7m、
角地
近商

(100,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10010		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-5056		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
720,257  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
670,369 		 100
[ 137.7]
486,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
487,000 
b (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
718,703 		 100
[ 145.0]
495,657 
496,000 
c (　           ) 
238,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.8]
282,437 		 100
[  73.7]
383,225 
383,000 
d (　           ) 
351,019  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
395,722 		 100
[  73.5]
538,397 
538,000 
e (　           ) 
328,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,423 		 100
[  72.5]
462,652 
463,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,498,327 
7,051,662 
24,446,665 
19,809,000 
4,637,665 		 （　0.9553）
4,430,361 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    105,484,786 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 164.76 Ｓ8 985.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   296 ㎡     14.8 m x   20.5 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階から３階を事務所、４階以上を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  94.7 ％
の理由		 共用部分の面積を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
164.76 
96.1 
158.28 
4,190 
663,193 		 6.0  3,979,158 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
164.76 
96.1 
158.28 
2,793 
442,076 		 3.0  1,326,228 
0.0  0 

 4～ 8		 居宅
98.24 
93.4 
91.76 
2,514 
230,685 		 1.0  230,685 
1.0  230,685 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
985.48 
94.7 
933.64 

2,700,770 		 7,785,039 
1,153,425 
⑨年額支払賃料      2,700,770 円　×　12ヶ月　＝　      32,409,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     933.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は通り抜け費用として相殺されると判断し、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,409,240 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,361,188 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,048,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,785,039 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,581 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,153,425 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　         375,694 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,498,327 円　　　　（　       106,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,793 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,860,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,620,462 円  　　　       32,409,240　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,635,000 円  　　　　    310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,051,662 円　（　　　　　　        23,823 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     985.48 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,809,000 円  
（　　　　　        66,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,498,327 円      
②総費用 7,051,662 円      
③純収益　①－② 24,446,665 円      
④建物等に帰属する純収益 19,809,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,637,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,430,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,484,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区上木崎二丁目６番２
 0300000053756-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区上木崎２丁目６番２
｢上木崎２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中層店舗併用住宅、
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 南西21m県道 水道、ガス、下水 与野

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       296 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 与野駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 与野駅に接近した路線商業地で、隣接するさいたま新都心駅東口の開発の影響を受けやすい立地にあるため、今
後も緩やかな発展を継続して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線を中心とした概ねさいたま市全域における普通又は路線商業地域である。需要者の属
性は地元事業者或いは不動産会社が主体である。与野駅前周辺での店舗需要は特に目立った動きは乏しく、浦和駅、新
都心駅等の主要駅と比較すると店舗、事務所需給の顕著な伸びはみられない。ある程度以上の画地規模になれば、駅に
近い商業地域で高容積率であることから、マンション開発用地として開発業者からの需要が高まる可能性もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は与野駅勢圏を中心とした路線商業地の事例であるが取引件数も限定的で取引状況はそれぞれ個別性
が強く得られた比準価格の規範性には留意する必要がある。一方、収益価格は経済価値の根源である収益性を示すもの
であるが比準価格水準と比較して低位に求められた。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準に、収
益価格を関連づけて、下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 468,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇・外為市場など経済全般の先行きに
不透明感が増す中、さいたま市への人口転入
傾向は続いており、全般的には上昇傾向が継
続している。

与野駅周辺の変動は特にないが、利便性が高
まるさいたま新都心駅へも徒歩圏に位置する
ことから、その影響を受けやすい立地条件に
ある。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-10010		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10030		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5075		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.7m県道
、南西2.7m、
角地
近商

(100,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-5056		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-5064		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m県
道、中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,019  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
395,722 		 100
[  73.5]
538,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
538,000 
b (　           ) 
335,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,438 		 100
[  73.5]
461,820 
462,000 
c (　           ) 
238,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.8]
282,437 		 100
[  73.7]
383,225 
383,000 
d (　           ) 
328,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,423 		 100
[  72.5]
462,652 
463,000 
e (　           ) 
468,384  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
500,234 		 100
[  89.6]
558,297 
558,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,823,942 
8,225,397 
28,598,545 
23,195,700 
5,402,845 		 （　0.9553）
5,161,338 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    122,889,000 円　　　　（　    415,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所併用共同住宅 203.61 Ｓ7 1,212.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   296 ㎡     14.8 m x   20.5 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況を参考に、１階店舗、２～３階事務所、４階以上共同住宅を想定 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 周辺の賃貸建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.61 
95.4 
194.24 
3,118 
605,640 		 6.0  3,633,840 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
203.61 
97.9 
199.33 
2,858 
569,685 		 3.0  1,709,055 
0.0  0 

 4～ 7		 居宅
150.30 
90.0 
135.27 
2,598 
351,431 		 1.0  351,431 
1.0  351,431 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,212.03 
93.6 
1,133.98 

3,150,734 		 8,457,674 
1,405,724 
⑨年額支払賃料      3,150,734 円　×　12ヶ月　＝　      37,808,808 円 
⑩a共益費（管理費）              43 円／㎡　×　   1,133.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　         585,134 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,393,942 円　　×　　   4.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,650,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,743,002 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,457,674 円　×　　  95.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        1,405,724 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,823,942 円　　　　（　       124,405 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,598 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,178,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,919,697 円  　　　       38,393,942　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,085,500 円  　　　　    363,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,225,397 円　（　　　　　　        27,789 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 363,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,212.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,195,700 円  
（　　　　　        78,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,823,942 円      
②総費用 8,225,397 円      
③純収益　①－② 28,598,545 円      
④建物等に帰属する純収益 23,195,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,402,845 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,161,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,889,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     415,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区上木崎二丁目６番２
 0300000053756-0000
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備考