別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　儀部　忠司   TEL.
鑑定評価額 99,500,000 円  １㎡当たりの価格 677,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区北浦和１丁目７番１
｢北浦和１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西15m県道 水道、ガス、下水 北浦和

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 北浦和駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    704,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は市内及び周辺市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、
埼京線沿線の駅前商業地域。需要者は投資目的の県内外の法人や不動産会社のほか自用目的の法人。金利上昇等による
懸念要因はあるものの、利便性及び繁華性の程度が優る商業地の需要は引き続き安定している。賃料は標準階の支払賃
料ベースで概ね坪当たり１万円／坪から１．１万円／坪前後、保証金は３～６ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内
外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人も想定される。以上を踏まえて現実の取引実態を反
映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意
して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    913,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 675,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    647,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに持ち直しているが、政策
金利の上昇の可能性等による不透明感も出て
きており、不動産市場の動向に注視する必要
ある。

地域要因に特別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -3.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5060		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m市道
、南東5.9m、
角地
商業

(100,354)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5046		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.4m市道
、中間画地
商業

(89,316)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5064		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m県
道、中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10043		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16m国道、
中間画地
商業

(80,400)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10051		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西20m国道、
北8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
545,709  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
546,748 		 100
[  78.1]
700,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
700,000 
b (　           ) 
479,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,393 		 100
[  69.0]
712,164 
712,000 
c (　           ) 
468,384  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
500,234 		 100
[  73.8]
677,824 
678,000 
d (　           ) 
570,404  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
668,608 		 100
[  92.3]
724,386 
724,000 
e (　           ) 
720,257  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.5]
670,369 		 100
[  95.0]
705,652 
706,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    704,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,157,087 
5,112,182 
16,044,905 
12,332,700 
3,712,205 		 （　0.9553）
3,546,269 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     84,434,976 円　　　　（　    574,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.05 Ｓ6 612.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.4 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しの店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.05 
91.0 
92.87 
3,756 
348,820 		 10.0  3,488,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.05 
91.0 
92.87 
3,443 
319,751 		 5.0  1,598,755 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
102.05 
91.0 
92.87 
3,130 
290,683 		 5.0  1,453,415 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
612.30 
91.0 
557.22 

1,831,303 		 10,900,615 
0 
⑨年額支払賃料      1,831,303 円　×　12ヶ月　＝　      21,975,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     557.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,975,636 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       922,977 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,052,659 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,900,615 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,157,087 円　　　　（　       143,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,130 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,098,782 円  　　　       21,975,636　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      828,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,112,182 円　（　　　　　　        34,777 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     612.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,332,700 円  
（　　　　　        83,896 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,157,087 円      
②総費用 5,112,182 円      
③純収益　①－② 16,044,905 円      
④建物等に帰属する純収益 12,332,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,712,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,546,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,434,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     574,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区北浦和一丁目７番１
 0300000061883-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆敏   TEL.
鑑定評価額 99,700,000 円  １㎡当たりの価格 678,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区北浦和１丁目７番１
｢北浦和１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西15m県道 水道、ガス、下水 北浦和

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 北浦和駅東方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 北浦和駅東口駅近くの低層階が飲食、物販小売・サービス店舗、上層階が事務所を中心とする普通商業地域に位
置するが、特段の変動要因がないことから、しばらくは現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    584,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねさいたま市内の駅周辺に立地する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏の地元事業者のほ
か、マンション開発業者等となる。このような多様な市場参加者が認められることから、需要は堅調であり、地価は上
昇傾向にある。なお、用途などにより取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだせない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の実態を概ね反映した価格である。一方で収益価格は、近年の空室長期化等による厳しい賃貸経営を
反映しており、利回り等の査定等にあたって、将来予測の不安定要素が多分に認められることを勘案し、比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    913,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 675,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    647,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は低迷を脱し回復基調にあり、地価
は横這いから上昇に転じている。特に商業地
においては繁華性の高い所は上昇傾向が強く
なってきている。

地域要因に特段の変化は認められないが、価
格は上昇傾向で推移しており、今後しばらく
はこの傾向が続くものと思われる。


個別的要因に変動はない。南西側に接道する
整形な中間画地であり、利用効率の程度は、
概ね普通である。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -3.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5064		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m県
道、中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5046		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.4m市道
、中間画地
商業

(89,316)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-5048		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,384  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
500,234 		 100
[  77.5]
645,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
645,000 
b (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
718,703 		 100
[ 101.6]
707,385 
707,000 
c (　           ) 
479,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,393 		 100
[  64.7]
759,495 
759,000 
d (　           ) 
702,679  		 100
[ 140.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.1]
576,834 		 100
[  83.8]
688,346 
688,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.7 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,865,684 
4,588,793 
15,276,891 
11,502,000 
3,774,891 		 （　0.9553）
3,606,153 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     85,860,786 円　　　　（　    584,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 102.05 Ｓ6 612.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡      9.1 m x   16.4 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸しとすることを想定した。 ⑦有効率　  94.3 ％
の理由		 同種店舗事務所ビルの標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.05 
91.0 
92.87 
3,406 
316,315 		 10.0  3,163,150 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.05 
95.0 
96.95 
3,122 
302,678 		 5.0  1,513,390 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
102.05 
95.0 
96.95 
2,838 
275,144 		 5.0  1,375,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
612.30 
94.3 
577.62 

1,719,569 		 10,179,420 
0 
⑨年額支払賃料      1,719,569 円　×　12ヶ月　＝　      20,634,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     577.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,634,828 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       866,663 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,768,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,179,420 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,865,684 円　　　　（　       135,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,838 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,080,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 825,393 円  　　　       20,634,828　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      793,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,588,793 円　（　　　　　　        31,216 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     612.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,502,000 円  
（　　　　　        78,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,865,684 円      
②総費用 4,588,793 円      
③純収益　①－② 15,276,891 円      
④建物等に帰属する純収益 11,502,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,774,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,606,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,860,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     584,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区北浦和一丁目７番１
 0300000061883-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考