鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　儀部　忠司

TEL.

鑑定評価額

434,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目８５番１外｢高砂２－１－２３｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	事務所ＲＣ5	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北18m県道	水道、ガス、下水	浦和 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 236 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

前面県道は事業認可の下りた
都市計画道路（予定幅員２２
ｍ）がある。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

浦和駅西方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域周辺の再開発事業が進められており、将来の繁華性等が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,750,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圈は市内及び周辺市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、
埼京線沿線の駅前商業地域。需要者は投資目的の県内外の法人や不動産会社のほか自用目的の法人である。とりわけ浦
和駅は快速も停車する駅であり利便性等が優るため商業地の需要は引き続き安定している。賃料は築年や立地に左右さ
れるが、基本的に空室は少なく、築浅のオフィスビルについては以前よりも賃料水準が上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内
外の法人企業や不動産会社である。したがって、収益性を反映した収益価格は説得力のある理論的な価格である。また
比準価格は現実の取引実態を踏まえた価格であり、需要者にとっても取引の目安となる。本件では現実の取引実態を反
映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかに持ち直しているが、政策
金利の上昇の可能性等による不透明感も出て
きており、不動産市場の動向に注視する必要
ある。

地価は上昇傾向にあり、近隣地域周辺では再
開発事業が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -10050	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	埼玉１公Ｒ０７ -10047	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０７ -10002	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東13m市道、北12.5m、角地		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０７ -10019	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	南西16m県道、南東5.4m、北東3.8m、三方路		商業 (100,400)
e	埼玉１公Ｒ０７ -5063	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	北東8.1m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,732,144	100 [ 100.0]	[ 120.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,082,037	100 [ 97.0]	2,146,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,150,000
b	(　 ) 1,235,924	100 [ 100.0]	[ 113.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,401,538	100 [ 77.0]	1,820,179		1,820,000
c	(　 ) 2,148,367	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.9]	2,071,033	100 [ 97.8]	2,117,621		2,120,000
d	(　 ) 1,633,202	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	1,597,997	100 [ 87.1]	1,834,669		1,830,000
e	(　 ) 715,820	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	770,222	100 [ 51.0]	1,510,239		1,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,591,241	12,406,774	40,184,467	22,875,000	17,309,467	（　0.9568） 16,561,698	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	414,042,450 円　　　　（　 1,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.52	ＲＣ6	969.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	17.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸しの店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

店舗・事務所ビルとして標準的な率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.52	84.9	137.13	6,717	921,102	10.0	9,211,020
							0.0	0
2～ 2	店舗	161.52	97.4	157.32	5,374	845,438	10.0	8,454,380
							0.0	0
3～ 6	事務所	161.52	97.4	157.32	4,478	704,479	6.0	4,226,874
							0.0	0
～

～

計		969.12	95.3	923.73		4,584,456		34,572,896
								0

⑨年額支払賃料	4,584,456 円　×　12ヶ月　＝　 55,013,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 923.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用として相殺されると判断し、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,013,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,750,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,262,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,572,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 328,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,591,241 円　　　　（　 222,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　 4,478 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,196,000 円	366,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,750,674 円	55,013,472　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,617,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,406,774 円　（　　　　　　 52,571 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 969.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,875,000 円（　　　　　 96,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,591,241 円
②総費用	12,406,774 円
③純収益　①－②	40,184,467 円
④建物等に帰属する純収益	22,875,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,309,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,561,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,042,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま浦和 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市浦和区高砂二丁目８５番１	0300000181851-0000
2	さいたま市浦和区高砂二丁目８５番４	0300000181852-0000
3	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番２	0300000181856-0000
4	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番５	0300000181857-0000
5	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番６	0300000181858-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 5-1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　風岡　淳一

TEL.

鑑定評価額

434,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,350,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目８５番１外｢高砂２－１－２３｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1.2:1	事務所ＲＣ5	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北18m県道	水道、ガス、下水	浦和 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 13.7 ｍ、規模　　 236 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

前面の県道は事業認可の下り
た都市計画道路（浦和西口停
車場線：２２ｍ）がある。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

浦和駅西方

270m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近接する地域の再開発事業が進捗しており、将来の発展が期待されている。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の駅から比較的近い商業地域である。需要者は不動産業者又は法人
投資家が中心である。浦和駅に近い商業地域であり、需給はひっ迫している。新築の店舗ビル及び事務所ビル賃料は従
来より高い水準での成約が散見され、収益物件の取引利回りは低下傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は個別的要因の標準化補正率や地域格差
率が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、対象標準地のよ
うに収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を
関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復しているが、物価上昇
、アメリカの今後の政策動向、金融資本市場
の変動等の影響に十分注意する必要がある。

開発が活発に進み利便性が向上している浦和
駅周辺の商業地域であり、地価は上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -10002	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東13m市道、北12.5m、角地		商業 (100,400)
b	埼玉１公Ｒ０７ -10050	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	７ｋ０３０１ -2	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、南4m、西4m、三方路		商業 (100,600)
d	７ｋ０３０１ -71	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,458)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,148,367	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.9]	2,071,033	100 [ 95.8]	2,161,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 ) 1,732,144	100 [ 100.0]	[ 120.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,082,037	100 [ 102.4]	2,033,239		2,030,000
c	(　 ) 2,476,962	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,752,180	100 [ 175.1]	1,571,776		1,570,000
d	(　 ) 2,736,591	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.3]	3,032,860	100 [ 155.8]	1,946,637		1,950,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 +17.6	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

さいたま浦和 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,261,682	11,842,849	40,418,833	22,875,000	17,543,833	（　0.9568） 16,785,939	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	419,648,475 円　　　　（　 1,780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.52	ＲＣ6	969.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	236 ㎡	17.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.52	84.9	137.13	6,675	915,343	10.0	9,153,430
							0.0	0
2～ 2	店舗	161.52	97.4	157.32	5,340	840,089	10.0	8,400,890
							0.0	0
3～ 6	事務所	161.52	97.4	157.32	4,450	700,074	6.0	4,200,444
							0.0	0
～

～

計		969.12	95.3	923.73		4,555,728		34,356,096
								0

⑨年額支払賃料	4,555,728 円　×　12ヶ月　＝　 54,668,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 923.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,668,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,733,437 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,935,299 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	34,356,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 326,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,261,682 円　　　　（　 221,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,472 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま浦和 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,196,000 円	366,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,186,749 円	54,668,736　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,617,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,842,849 円　（　　　　　　 50,182 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9568

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 969.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,875,000 円（　　　　　 96,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,261,682 円
②総費用	11,842,849 円
③純収益　①－②	40,418,833 円
④建物等に帰属する純収益	22,875,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,543,833 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,785,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419,648,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,780,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま浦和 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市浦和区高砂二丁目８５番１	0300000181851-0000
2	さいたま市浦和区高砂二丁目８５番４	0300000181852-0000
3	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番２	0300000181856-0000
4	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番５	0300000181857-0000
5	さいたま市浦和区高砂二丁目８６番６	0300000181858-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考