令和7年1月15日　提出 さいたま浦和 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま浦和 -20 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　竜一   TEL.

鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 920,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市浦和区高砂２丁目１２５番１ ｢高砂２－２－６｣ ②地積 　(㎡) 1,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車付置義務 (100,400) 1:2.5 共同住宅 ＳＲＣ14 高層共同住宅のほか 事務所等が混在する 地域 東15m県道、三方路 水道、ガス、下水 浦和 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項は無い。 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 浦和駅南西方 400m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 浦和駅徒歩圏内の利便性の高い地域である。近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現 状のまま堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,280,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさいたま市内、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線の最寄駅徒歩圏内に存するマンション適地の圏域。需要 者の中心は、マンション開発を目的とする財閥系、電鉄系等の大手不動産ディベロッパーである。良好な都心へのアク セス、居住環境を背景にして、マンション需要は旺盛であり、マンション素地への需要も底堅い。マンション素地は、 取引される規模や立地等により価格の幅が大きいため、中心となる価格帯を見い出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性に着目し、実際の取引価格より得られた価格であり、実証的な価格である。開発法による価格は、 マンションの開発、分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格であり、説得力がある。求められた両価格はほぼ 一致し、相互に妥当性を検証し得たものと認められる。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけて鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は都市部を中心に堅調に推移して いる。引き続き物価高騰の影響が懸念され、 金融政策の転換等、先行き不確実性も意識さ れている。 地域要因に特段の変動は認められないが、過 去１年間価格は上昇傾向にあり、当面同様の 傾向が継続するものと考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％