別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 -18 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博   TEL.
鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区木崎４丁目５７２番１０
｢木崎４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北4m市道 水道、ガス、下水 与野

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４ｍ　
市道		 交通

施設		 与野駅東方

2.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の郊外住宅地域として熟成しつつある。最寄駅から徒歩圏外に位置するが潜在需要が比較的高く今後も現状
の住環境を維持しつつ地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、ＪＲ埼京線、京浜東北線沿いのさいたま市内の住宅地域が存する圈域。需要者は主に都心エリアヘ通勤
する自己使用を目的とした個人の一次取得者が中心である。物価上昇等による懸念要因はあるものの、低金利による下
支えが引き続きあり、取引は安定的に推移している。土地の中心価格帯は１００㎡で２，０００万円台。新築戸建住宅
は３，５００万円台から～４，０００万円台前半が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺では一部アパートも見られるものの、新たにアパートを建設するために土地を購入する取引はほぼ見られな
い。主たる需要者は自己の居住用目的で取引を図る個人であり収益性よりも居住の快適性等が重視される地域である。
収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位な価格となった。自用目的の取引が中心となるため、
比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地から求めた規準価格にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[102.8]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浦和区の人口は５年間で３．５％増加し、高
齢化率は５年間で０．２％の上昇に留まって
いる。土地の取引価格はやや上昇傾向にある
。

最寄駅から徒歩圏外の住宅地であるが、地価
は上昇傾向にある。



個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5024		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
北西4m、
二方路
１中専
高度地区15m
(80,160)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5006		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度地区15m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5009		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
２中専
高度地区15m
(70,160)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-5029		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m市道、
西4m、角地
１中専
高度地区15m
(80,172)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-5010		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
180,927 		 100
[  96.8]
186,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
151,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
204,632 		 100
[ 103.5]
197,712 
198,000 
c (　           ) 
194,621  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
219,057 		 100
[ 103.2]
212,265 
212,000 
d (　           ) 
218,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
205,783 		 100
[ 103.7]
198,441 
198,000 
e (　           ) 
157,685  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
189,964 		 100
[ 106.5]
178,370 
178,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



さいたま浦和 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,058,487 
603,818 
2,454,669 
1,796,620 
658,049 		 （　0.9753）
641,795 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,653,537 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   151 ㎡     12.6 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階にファミりータイプの建物を想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,700 
126,225 		 1.0  126,225 
1.0  126,225 

 2～ 2		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,735 
128,824 		 1.0  128,824 
1.0  128,824 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
99.0 
148.50 

255,049 		 255,049 
255,049 
⑨年額支払賃料        255,049 円　×　12ヶ月　＝　       3,060,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,060,588 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,932,043 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           255,049 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,443 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,049 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,001 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,058,487 円　　　　（　        20,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,735 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,818 円  　　　        3,060,588　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         603,818 円　（　　　　　　         3,999 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,796,620 円  
（　　　　　        11,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,058,487 円      
②総費用 603,818 円      
③純収益　①－② 2,454,669 円      
④建物等に帰属する純収益 1,796,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 658,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 641,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,653,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区木崎四丁目５７２番１０
 0300000080202-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま浦和 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 -18 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区木崎４丁目５７２番１０
｢木崎４－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 151  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北4m市道 水道、ガス、下水 与野

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 与野駅東方

2.1km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 旧浦和市郊外の住宅地域であり、最寄駅からやや距離を有するものの、居住環境が比較的良好なことから、今後
も現状の居住環境を維持しつつ堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域で、概ねさいたま市を中心とした圏域。需要者はさいたま市内及
びその周辺市の居住者が中心となる。最寄駅からやや距離を有するものの、居住環境が概ね良好な住宅地域であること
から需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。土地は１５０㎡で３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，５０
０万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅からやや距離を有するものの、居住環境が概ね良好な住宅地域内に存しており、賃料収入による収益よりも自己
使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住
の快適性や利便性を重視した地域に存することから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、地価は安定的。イ
ンフレ傾向等、先行き不透明な要因もあるが
、各種政策効果もあり不動産市場は堅調に推
移している。

最寄駅よりやや距離を有する住宅地域である
が、居住環境が比較的良好であるため、土地
需要が底堅く、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5006		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度地区15m
(70,160)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5029		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.3m市道、
西4m、角地
１中専
高度地区15m
(80,172)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5036		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.3m私道
、中間画地
１中専
高度地区15m
(70,172)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10003		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
204,632 		 100
[ 103.5]
197,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
218,594  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
205,783 		 100
[ 103.7]
198,441 
198,000 
c (　           ) 
190,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
208,199 		 100
[ 103.8]
200,577 
201,000 
d (　           ) 
301,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.7]
263,480 		 100
[ 130.5]
201,900 
202,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 +16.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



さいたま浦和 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,943,631 
586,070 
2,357,561 
1,740,280 
617,281 		 （　0.9753）
602,034 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     14,683,756 円　　　　（　     97,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   151 ㎡     12.6 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約３８㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,628 
120,879 		 1.0  120,879 
1.0  120,879 

 2～ 2		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,678 
124,592 		 1.0  124,592 
1.0  124,592 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
99.0 
148.50 

245,471 		 245,471 
245,471 
⑨年額支払賃料        245,471 円　×　12ヶ月　＝　       2,945,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,945,652 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       123,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,821,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           245,471 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,352 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          245,471 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         119,344 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,943,631 円　　　　（　        19,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,678 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 88,370 円  　　　        2,945,652　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,300 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         586,070 円　（　　　　　　         3,881 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,740,280 円  
（　　　　　        11,525 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,943,631 円      
②総費用 586,070 円      
③純収益　①－② 2,357,561 円      
④建物等に帰属する純収益 1,740,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 617,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 602,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,683,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区木崎四丁目５７２番１０
 0300000080202-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考