令和7年1月15日　提出 さいたま桜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま桜 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (53,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 与野本町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 与野本町駅北西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (53,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今 後も現状維持と予測する。地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市のうちＪＲ京浜東北線、武蔵野線及び埼京線沿線の住宅地域の圏域で、需要者は、市内又は 都内に通勤する一次取得者層が中心。当該地域は、新大宮バイパス以西の最寄り駅から徒歩圏外に位置するが、古くに 開発された熟成した住宅団地で居住環境は概ね良好であり、需給関係は概ね安定的に推移している。土地は１，５００ ～２，５００万円程度、新築戸建は３，５００～４，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記地区計画により共同住宅の建築が制限され、最有効使用が戸建住宅地で、自用目的の需要が中心であり、また、戸 建貸家としての賃貸目的の需要も乏しく、収益性との関連が稀薄であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する 熟成した住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は持ち直しており、さいたま市の人口 ・世帯数は増加傾向にある。物価上昇、金融 資本市場の変動等の影響に引き続き留意する 必要がある。 居住環境が概ね良好な熟成した住宅団地であ り、地域要因に特別な変動はなく、地価は概 ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％