別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-6 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番２外
(与野駅西口５街区１)		 ②地積
　(㎡)		 359  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所等が混
在する区画整理中の
商業地域		 北東9m区画街路、北側道 水道、ガス、下水 与野

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区画街路 交通

施設		 与野駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(80,400)
土地区画整理事業
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が混在する区画整理中の商業地域であり、事業の進捗によって商業地域として今後も熟成してい
くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線のさいたま市内の商業地域。需要者は同一需給圏内の各種事業者のほか、県
内外の法人投資家等が中心である。与野駅西口の商業地は、小売店舗のほか、事務所、共同住宅等を中心に構成されて
おり、区画整理の進行に伴い急速に発展中である。需要は底堅く地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価
格帯としてはその規模や需要者の属性により幅があり把握は困難であるが、５０万円／㎡前後が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は与野駅西口の商業地域である。周辺においては投資物件も存する等、投資採算性を重視した収益目的での取
引も見られるが、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。したがって、本件においては、比準価格を中心
に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連の適否等にも
留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.2]		 [105.0]
100		 466,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、地価は安定的。イ
ンフレ傾向等、先行き不透明な要因もあるが
、各種政策効果もあり不動産市場は堅調に推
移している。

店舗、事務所等で構成される与野駅西口駅前
の商業地域であり、地価は上昇傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-4017		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南20m県道、
東4m、二方路
近商

(90,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5056		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-9002		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10022		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10030		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
487,153 		 100
[  83.1]
586,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
328,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,423 		 100
[  67.7]
495,455 
520,000 
c (　           ) 
340,005  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,225 		 100
[  75.9]
462,747 
486,000 
d (　           ) 
359,071  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
372,261 		 100
[  88.2]
422,065 
443,000 
e (　           ) 
335,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,438 		 100
[  68.0]
499,174 
524,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.7 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.2 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,941,334 
9,541,192 
33,400,142 
26,326,800 
7,073,342 		 （　0.9553）
6,757,164 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    160,884,857 円　　　　（　    448,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 298.37 Ｓ4F1B 1,452.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   359 ㎡     10.6 m x   23.6 m  前面道路：区画街路 　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
298.37 
78.3 
233.71 
2,841 
663,970 		 8.0  5,311,760 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
288.47 
70.8 
204.35 
4,104 
838,652 		 8.0  6,709,216 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
288.47 
81.0 
233.71 
3,157 
737,822 		 5.0  3,689,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.25 
78.4 
1,139.19 

3,716,088 		 23,088,306 
0 
⑨年額支払賃料      3,716,088 円　×　12ヶ月　＝　      44,593,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,139.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,593,056 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,872,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,720,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,088,306 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,941,334 円　　　　（　       119,614 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,157 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,472,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,337,792 円  　　　       44,593,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,405,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,541,192 円　（　　　　　　        26,577 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,452.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,326,800 円  
（　　　　　        73,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,941,334 円      
②総費用 9,541,192 円      
③純収益　①－② 33,400,142 円      
④建物等に帰属する純収益 26,326,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,073,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,757,164 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,884,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     448,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番２
 0300000394015-0000
2 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番３
 0300000394016-0000
3 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番４
 0300000394017-0000
4 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番７
 0300000394019-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-6 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 471,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番２外
(与野駅西口５街区１)		 ②地積
　(㎡)		 359  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 店舗、事務所等が混
在する区画整理中の
商業地域		 北東9m区画街路、北側道 水道、ガス、下水 与野

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    75 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区画街路 交通

施設		 与野駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(80,400)
土地区画整理事業
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ京浜東北線「与野」駅から近接の商業地域であり、区画整理施行中のため当面は現状の利用形態で推移して
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    481,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、さいたま市の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強いＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の駅前
商業地域。主たる需要者は投資目的の法人や不動産会社のほか地元に精通した法人等である。区画整理事業も順調に進
捗し（総事業進捗率８４．３％　Ｒ６．３月）、需給関係は強く地価は堅調に推移している。土地単価は㎡当り５０万
円程度、標準階の支払賃料ベースで概ね坪当たり１万円／坪前後、保証金は４～８ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益性に着目する県内
外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的とした法人が主体である。区画整理事業は順調に進捗している
。現実の取引実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連付け、更に代表標準
地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.6]		 [105.0]
100		 467,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    458,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は５年間で２．９％の増加、高
齢化率は０．４％上昇している。土地の取引
価格及び取引件数ともに上昇している。


店舗、事務所等で構成される、最寄駅周辺の
商業地域であり、地価は上昇傾向である



個別的要因による市場性への影響については
、接道条件による優位性が認められるが、特
段の変動はない
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.2
環境　　　　　　 -18.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5075		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.7m県道
、南西2.7m、
角地
近商

(100,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5056		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10030		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-5064		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m県
道、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.8]
282,437 		 100
[  75.9]
372,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
328,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,423 		 100
[  66.8]
502,130 
527,000 
c (　           ) 
335,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,438 		 100
[  71.0]
478,082 
502,000 
d (　           ) 
468,384  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
500,234 		 100
[  95.7]
522,711 
549,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.2 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.7 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    481,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,002,343 
9,514,938 
32,487,405 
26,326,800 
6,160,605 		 （　0.9553）
5,885,226 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    140,124,429 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所ビル 298.37 ＲＣ4F1B 1,452.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   359 ㎡     10.6 m x   23.6 m  前面道路：区画街路 　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しの店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 店舗・事務所ビルとして標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
298.37 
78.3 
233.71 
2,779 
649,480 		 8.0  5,195,840 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
288.47 
70.8 
204.35 
4,014 
820,261 		 8.0  6,562,088 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
288.47 
81.0 
233.71 
3,088 
721,696 		 5.0  3,608,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.25 
78.4 
1,139.19 

3,634,829 		 22,583,368 
0 
⑨年額支払賃料      3,634,829 円　×　12ヶ月　＝　      43,617,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,139.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,617,948 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,831,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,785,994 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,583,368 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         216,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,002,343 円　　　　（　       116,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,101 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,088 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,472,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,308,538 円  　　　       43,617,948　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,408,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,514,938 円　（　　　　　　        26,504 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,452.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,326,800 円  
（　　　　　        73,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,002,343 円      
②総費用 9,514,938 円      
③純収益　①－② 32,487,405 円      
④建物等に帰属する純収益 26,326,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,160,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,885,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,124,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番２
 0300000394015-0000
2 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番３
 0300000394016-0000
3 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番４
 0300000394017-0000
4 　さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番７
 0300000394019-0000
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備考