別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.
鑑定評価額 766,000,000 円  １㎡当たりの価格 984,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新都心４番１外
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北25m県道、東側道 水道、ガス、下水 北与野

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 北与野駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 上野東京ラインの開通、日赤病院等の開業により、さいたま新都心駅周辺は急速に発展し、また北陸新幹線等の
開業等に伴い利便性が向上した大宮駅の影響もあって、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    876,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市内にあってＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線の主要駅周辺の商業地域である。需要者
は不動産会社が中心である。東日本の玄関口である大宮駅周辺の事務所需要が旺盛であることによる低い空室率の影響
及びさいたま新都心駅周辺の発展傾向を反映して商業地としての需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２５
００～４０００円／㎡、保証金は５～１０ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域はさいたま新都心駅西口の中高層の店舗や事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で賃貸ビルが主であるが、取引にお
いては現実の売買価格を重視して価格を決定するケースも少なくないため、比準価格及び収益価格をともに重視して鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    972,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今のインフレ・円安・利上げの動向のほか
、インバウンド客の増加による不動産価格へ
の影響を当面注視する必要がある。


大宮駅周辺の旺盛な事務所需要及びさいたま
新都心駅周辺の開発に伴い地価は堅調であり
当面は同様の傾向が継続するものと判断。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％ +1.2 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5063		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.1m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10042		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-32		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.4m市道、
東4m、北4m、
三方路
商業

(100,384)
d ０７Ｋ０１

-65		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
東5.3m、角地
商業

(90,400)
e ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
715,820  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
770,222 		 100
[  99.4]
774,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
814,000 
b (　           ) 
611,834  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
707,280 		 100
[  88.7]
797,384 
837,000 
c (　           ) 
1,019,787  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,025,614 		 100
[  91.9]
1,116,011 
1,170,000 
d (　           ) 
1,210,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,169,679 		 100
[ 108.1]
1,082,034 
1,140,000 
e (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,243,403 		 100
[ 121.4]
1,024,220 
1,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,010,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

138,491,064 
32,173,054 
106,318,010 
77,104,000 
29,214,010 		 （　0.9560）
27,928,594 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    681,185,220 円　　　　（　    876,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 486.00 Ｓ8 3,888.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   778 ㎡     29.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.00 
55.0 
267.30 
4,410 
1,178,793 		 10.0  11,787,930 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
486.00 
70.0 
340.20 
4,210 
1,432,242 		 10.0  14,322,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,888.00 
68.1 
2,648.70 

11,204,487 		 112,044,870 
0 
⑨年額支払賃料     11,204,487 円　×　12ヶ月　＝　     134,453,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,648.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       134,453,844 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     4,249,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,404,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,044,870 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,086,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     138,491,064 円　　　　（　       178,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,210 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,320,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,666,154 円  　　　      141,653,844　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,376,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,370,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,173,054 円　（　　　　　　        41,354 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   3,888.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,104,000 円  
（　　　　　        99,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 138,491,064 円      
②総費用 32,173,054 円      
③純収益　①－② 106,318,010 円      
④建物等に帰属する純収益 77,104,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,214,010 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,928,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    681,185,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     876,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新都心４番１
 0300000385743-0000
2 　さいたま市中央区新都心４番２
 0300000385752-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 767,000,000 円  １㎡当たりの価格 986,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新都心４番１外
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北25m県道、東側道 水道、ガス、下水 北与野

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 北与野駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も県内の代
表的な商業地域として、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    958,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市のうちＪＲ京浜東北線、武蔵野線及び埼京線沿線の商業地域の圏域。需要者の中心は、店舗
兼事務所ビルを建築して賃貸事業を行う法人のほか、自社ビル等としての使用を目的とする法人等。官公署等の各種業
務施設等が集積するさいたま新都心地区に位置し、オフィスビル等の立地環境等は良好で、テナント需要も旺盛であり
需要は強いが、供給は限定的である。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では、賃貸用の店舗兼事務所ビル用地のほか、自社ビル用地等の自己業務用不動産としての需要も見込まれ、
収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、本件では、現実の取引実態を反映し信頼性の
高い比準価格と、事業用不動産としての投資採算性を反映した収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    972,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県経済は持ち直しており、さいたま市の人口
・世帯数は増加傾向にある。物価上昇、金融
資本市場の変動等の影響に引き続き留意する
必要がある。

高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ県内の
代表的な商業地域であり、テナント需要等は
旺盛で需要は強く、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-10018		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西3.4m市道
、中間画地
商業

(90,240)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10041		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-5065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,243,403 		 100
[ 121.4]
1,024,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,080,000 
b (　           ) 
506,311  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.4]
578,803 		 100
[  61.2]
945,757 
993,000 
c (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,127,743 		 100
[ 118.7]
950,078 
998,000 
d (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
718,703 		 100
[  72.5]
991,314 
1,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

168,419,269 
40,391,789 
128,027,480 
96,064,000 
31,963,480 		 （　0.9560）
30,557,087 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    745,294,805 円　　　　（　    958,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 587.66 Ｓ8F1B 4,377.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   778 ㎡     29.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所で各階フロア貸し。 ⑦有効率　  69.2 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
382.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
577.76 
40.6 
234.32 
4,779 
1,119,815 		 10.0  11,198,150 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
488.16 
81.8 
399.21 
4,628 
1,847,544 		 10.0  18,475,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,377.68 
69.2 
3,028.79 

14,052,623 		 140,526,230 
0 
⑨年額支払賃料     14,052,623 円　×　12ヶ月　＝　     168,631,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,028.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       168,631,476 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,961,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 167,070,217 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       140,526,230 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,349,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     168,419,269 円　　　　（　       216,477 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,667 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,628 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,600,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,441,889 円  　　　      174,031,476　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,389,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,920,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,391,789 円　（　　　　　　        51,917 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   4,377.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,064,000 円  
（　　　　　       123,476 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 168,419,269 円      
②総費用 40,391,789 円      
③純収益　①－② 128,027,480 円      
④建物等に帰属する純収益 96,064,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,963,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,557,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    745,294,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     958,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新都心４番１
 0300000385743-0000
2 　さいたま市中央区新都心４番２
 0300000385752-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考