別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.
鑑定評価額 45,700,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区上落合７丁目８３８番２
｢上落合７－６－４８｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東24.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 北与野

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ国道 交通

施設		 北与野駅北方

850m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も中山道
沿いの利便性等が良好な商業地域として、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    414,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市のうち幹線道路及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、自己の
業務用不動産としての使用を目的とする法人等である。大宮方面とさいたま新都心及び浦和方面を結ぶ主要な国道沿い
に位置し、営業所や店舗兼共同住宅等の立地環境等は良好で需要は強い。取引が少なく画地規模等により取引される価
格帯は各々で、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸用の店舗兼共同住宅等がみられるが、自己所有地の利活用等が中心で、また、自己業務用不動産としての
需要等の収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向があり、本件では収益価格は低位に試算された。
取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 395,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県経済は持ち直しており、さいたま市の人口
・世帯数は増加傾向にある。物価上昇、金融
資本市場の変動等の影響に引き続き留意する
必要がある。

国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地
域として熟成しており、利便性等は良好で需
要は強く、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-5056		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m県道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5075		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.7m県道
、南西2.7m、
角地
近商

(100,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10030		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-9002		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-10046		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
328,524  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
335,423 		 100
[  75.6]
443,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
444,000 
b (　           ) 
238,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.8]
282,437 		 100
[  75.9]
372,117 
372,000 
c (　           ) 
335,413  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,438 		 100
[  75.7]
448,399 
448,000 
d (　           ) 
340,005  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,225 		 100
[  89.3]
393,309 
393,000 
e (　           ) 
748,055  		 100
[ 130.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
583,797 		 100
[ 138.9]
420,300 
420,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    414,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,432,151 
2,515,130 
8,917,021 
7,540,200 
1,376,821 		 （　0.9553）
1,315,277 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     31,316,119 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 83.00 ＲＣ5 415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.5 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２～５階はファミリータイプの共同住宅で平均専用面積約３７㎡。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 中層の併用共同住宅としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.00 
80.0 
66.40 
3,327 
220,913 		 3.0  662,739 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,450 
183,015 		 1.0  183,015 
1.0  183,015 

 3～ 3		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,470 
184,509 		 1.0  184,509 
1.0  184,509 

 4～ 4		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,490 
186,003 		 1.0  186,003 
1.0  186,003 

 5～ 5		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,510 
187,497 		 1.0  187,497 
1.0  187,497 

計
415.00 
88.0 
365.20 

961,937 		 1,403,763 
741,024 
⑨年額支払賃料        961,937 円　×　12ヶ月　＝　      11,543,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,543,244 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       484,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,058,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,403,763 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          741,024 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         360,275 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,432,151 円　　　　（　        99,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 461,730 円  　　　       11,543,244　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,515,130 円　（　　　　　　        21,871 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,540,200 円  
（　　　　　        65,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,432,151 円      
②総費用 2,515,130 円      
③純収益　①－② 8,917,021 円      
④建物等に帰属する純収益 7,540,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,376,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,277 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,316,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区上落合七丁目８３８番２
 0300000386508-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆敏   TEL.
鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区上落合７丁目８３８番２
｢上落合７－６－４８｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所兼共同住宅

Ｓ6		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東24.5m国道、背面道 水道、ガス、下水 北与野

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ国道 交通

施設		 北与野駅北方

850m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所が建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域である。駅徒歩圏内にあり利便性に優れるこ
とから根強い土地需要がある。このような現状を反映し、地価は当面堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はさいたま市内を中心とした幹線道路の沿道地域を含む圏域。需要者は、同一需給圏に地縁を持つ自ら店舗
、事務所等の建築を目的とする企業等が中心になると想定される。駅徒歩圏内で利便性にも優れ、国道沿いの路線商業
地として堅調な土地需要があり、地価は上昇傾向にある。なお、用途などにより取引される規模や価格帯はまちまちで
あり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の沿道地域では店舗・事務所やアパートが一部で見受けられるが、大部分は既存の自己所有地に建築されたもので
ある。また、取引についても自用の事業用地としての取得が中心となっている。したがって、自用目的での取引が中心
である取引事例により求めた比準価格に信頼性が認められることから、実証的な試算価格である比準価格を標準とし、
収益価格を比較衡量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.6]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は低迷を脱し回復基調にあり、地価
は横這いから上昇に転じている。特に商業地
においては繁華性の高い所は上昇傾向が強く
なってきている。

国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商
業地域である。最寄駅から徒歩圏内でもあり
土地需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.3
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-4017		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南20m県道、
東4m、二方路
近商

(90,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-5046		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.4m市道
、中間画地
商業

(89,316)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-10010		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東12m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10022		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
487,153 		 100
[  91.8]
530,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
531,000 
b (　           ) 
479,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
491,393 		 100
[  95.8]
512,936 
513,000 
c (　           ) 
351,019  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
395,722 		 100
[  85.5]
462,833 
463,000 
d (　           ) 
359,071  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
372,261 		 100
[ 101.4]
367,121 
367,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,592,686 
2,223,290 
8,369,396 
6,965,100 
1,404,296 		 （　0.9553）
1,341,524 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     31,941,048 円　　　　（　    278,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 83.00 ＲＣ5 415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.5 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗事務所、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３７㎡） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 中層の併用共同住宅としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
83.00 
80.0 
66.40 
3,321 
220,514 		 3.0  661,542 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,214 
165,386 		 1.0  165,386 
1.0  165,386 

 3～ 3		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,236 
167,029 		 1.0  167,029 
1.0  167,029 

 4～ 4		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,258 
168,673 		 1.0  168,673 
1.0  168,673 

 5～ 5		 居宅
83.00 
90.0 
74.70 
2,280 
170,316 		 1.0  170,316 
1.0  170,316 

計
415.00 
88.0 
365.20 

891,918 		 1,332,946 
671,404 
⑨年額支払賃料        891,918 円　×　12ヶ月　＝　      10,703,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,703,016 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       449,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,253,489 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,332,946 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          671,404 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         326,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,592,686 円　　　　（　        92,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,214 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 654,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 321,090 円  　　　       10,703,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,223,290 円　（　　　　　　        19,333 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,965,100 円  
（　　　　　        60,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,592,686 円      
②総費用 2,223,290 円      
③純収益　①－② 8,369,396 円      
④建物等に帰属する純収益 6,965,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,404,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,341,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,941,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     278,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区上落合七丁目８３８番２
 0300000386508-0000
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備考