鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
さいたま中央 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 -13

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　八杉　一樹

TEL.

鑑定評価額

71,300,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６｢上落合９－１０－２０｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、マンションが混在する地域	北4m市道	水道、ガス、下水	大宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

大宮駅南方

650m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅に近い利便性の高い一般住宅地域であり、今後も住宅地域として更に熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 455,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域で、さいたま市の中心部にある圏域。需要者はさいたま市内の居
住者が中心となるが、周辺からの流入が多く見受けられる。大宮駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地であるため、旺盛な
需要が認められ、地価は上昇傾向となっている。土地は１００㎡程度であれば４，５００万円前後、新築戸建住宅は７
，０００～７，５００万円が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性の高い居住環境が良好な住宅地域内に存しており、賃料収入による収益よりも自己使用を目的とした取引が中心
である。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視した
地域に存することから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[103.0]

100
[ 80.5]

[100.0]
100

427,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産需要は堅調であり、地価は安定的。イ
ンフレ傾向等、先行き不透明な要因もあるが
、各種政策効果もあり不動産市場は堅調に推
移している。

大宮駅から徒歩圏内にあり、利便性が高く、
需要は堅調であり、地価も上昇傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -4002	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	埼玉１公Ｒ０７ -4023	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
c	埼玉１公Ｒ０７ -4021	さいたま市中央区		更地	（　）	台形	北東3.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０７ -4033	さいたま市中央区		建付地	（　）	台形	西6m私道、中間画地		準工 (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０７ -4047	さいたま市中央区		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 445,453	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.8]	347,440	100 [ 77.8]	446,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 526,864	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.8]	406,940	100 [ 88.5]	459,819		460,000
c	(　 ) 274,286	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	291,231	100 [ 55.9]	520,986		521,000
d	(　 ) 296,758	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	318,000	100 [ 73.4]	433,243		433,000
e	(　 ) 407,528	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.5]	369,492	100 [ 89.0]	415,160		415,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +35.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +31.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 455,000 円／㎡]

さいたま中央 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,785,685	828,959	3,956,726	1,903,040	2,053,686	（　0.9753） 2,002,960	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	48,852,683 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.00	99.0	81.18	2,433	197,511	1.0	197,511
							1.0	197,511
2～ 2	居宅	82.00	99.0	81.18	2,483	201,570	1.0	201,570
							1.0	201,570
～

～

～

計		164.00	99.0	162.36		399,081		399,081
								399,081

⑨年額支払賃料	399,081 円　×　12ヶ月　＝　 4,788,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,788,972 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 201,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,587,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,081 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,081 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 194,027 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,785,685 円　　　　（　 29,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,590 円/㎡　月額支払賃料（　 2,483 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	30,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	191,559 円	4,788,972　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 828,959 円　（　　　　　　 5,024 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,903,040 円（　　　　　 11,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,785,685 円
②総費用	828,959 円
③純収益　①－②	3,956,726 円
④建物等に帰属する純収益	1,903,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,053,686 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,002,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,852,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま中央 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市中央区上落合九丁目８８６番５６	0300000386948-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
さいたま中央 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 -13

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　山岡　学

TEL.

鑑定評価額

71,300,000 円

１㎡当たりの価格

432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６｢上落合９－１０－２０｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、マンションが混在する地域	北4m市道	水道、ガス、下水	大宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

大宮駅南方

650m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性の高い既成の住宅地域として熟成している。戸建住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大き
な変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 449,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ京浜東北線またはＪＲ埼京線沿線に存するさいたま市内の駅徒歩圏の住宅地域を含む圏域。需要
者の中心は、自己使用目的の一次取得者及び建売住宅の建築を目的とする不動産業者である。利便性がある熟成した住
宅地として安定的な需給関係が認められる。市場の中心価格帯については、土地は４，０００万円台が標準的な価格帯
であり、新築の戸建住宅では６，０００万円台の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられ
るが、収益物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、試算された収益価格は低位な価格となった。し
たがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格
を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[103.0]

100
[ 79.5]

[100.0]
100

432,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに回復するなか企業収益も総じ
て改善しており、不動産需給も緩やかな回復
傾向にある。

駅徒歩圏の住宅地域である。周辺の地域では
土地区画整理事業が進捗中であり、利便性向
上などへの期待から市場性が増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０７ -4047	さいたま市中央区		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	埼玉１公Ｒ０７ -4023	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
c	埼玉１公Ｒ０７ -4009	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０７ -4037	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.1m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,528	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.5]	369,492	100 [ 86.1]	429,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 526,864	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 131.8]	406,940	100 [ 86.6]	469,908		470,000
c	(　 ) 400,644	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	317,433	100 [ 70.8]	448,352		448,000
d	(　 ) 482,363	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	479,085	100 [ 89.9]	532,909		533,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +31.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 449,000 円／㎡]

さいたま中央 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,106,498	928,793	4,177,705	2,028,240	2,149,465	（　0.9753） 2,096,373	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	51,131,049 円　　　　（　 310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４０㎡

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.00	99.0	81.18	2,646	214,802	1.0	214,802
							1.0	214,802
2～ 2	居宅	82.00	99.0	81.18	2,700	219,186	1.0	219,186
							1.0	219,186
～

～

～

計		164.00	99.0	162.36		433,988		433,988
								433,988

⑨年額支払賃料	433,988 円　×　12ヶ月　＝　 5,207,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,207,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,895,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,988 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 433,988 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 207,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,106,498 円　　　　（　 30,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,393 円	5,207,856　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,400 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,793 円　（　　　　　　 5,629 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,028,240 円（　　　　　 12,292 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,106,498 円
②総費用	928,793 円
③純収益　①－②	4,177,705 円
④建物等に帰属する純収益	2,028,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,149,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,096,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,131,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま中央 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市中央区上落合九丁目８８６番５６	0300000386948-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考