別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.
鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新中里１丁目１４９番１
｢新中里１－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 アパート、宿舎、一
般住宅等が混在する
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 北浦和

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 北浦和駅西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。地域要因に特段の変動もないが周辺地域の発展の中で今後も現状を維持
して安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねさいたま市中央区・浦和区・南区の内、ＪＲ京浜東北線とＪＲ埼京線に挟まれた一帯の住宅地域で
ある。需要者の属性は都心又はさいたま市への通勤者及び地縁のある一次取得者層が主体。従来から両線各駅の徒歩圏
では交通利便性が高く需要は堅調であるが、近年、特に浦和駅徒歩圏の土地価格上昇が波及し、戸建分譲では画地規模
が小さくなる傾向が顕著である。土地規模約２０坪の新築戸建住宅の中心販売価格帯は４５～５０百万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例はいずれも同一需給圏の住宅地の事例で、規模は異なるものの最寄駅からの距離及び住環境が類似し
た住宅地の事例であり実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の
快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上より、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参
酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    341,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇・外為市場など経済全般の先行きに
不透明感が増す中、さいたま市への転入傾向
は続いており、住宅需要は依然堅調の様相で
推移している。

地域要因として変動がみられる点は特にない
が、上記要因の影響を受けて地価は上昇傾向
を継続している。


個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-4026		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高20m
(60,168)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-1015		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区最高15m
(60,100)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-1025		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南4m市道、
南4m、角地
１中専
高度地区最高20m
(70,160)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-4009		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-1028		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
309,951 		 100
[ 100.0]
309,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
216,895  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
280,066 		 100
[  97.8]
286,366 
286,000 
c (　           ) 
342,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
322,747 		 100
[  92.1]
350,431 
350,000 
d (　           ) 
400,644  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
317,433 		 100
[  96.6]
328,606 
329,000 
e (　           ) 
314,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
310,658 		 100
[  93.5]
332,255 
332,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



さいたま中央 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,548,277 
682,535 
2,865,742 
1,606,840 
1,258,902 		 （　0.9777）
1,230,828 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,020,195 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３６㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計４戸。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
73.00 
99.0 
72.27 
2,046 
147,864 		 1.0  147,864 
1.0  147,864 

 2～ 2		 居宅
73.00 
99.0 
72.27 
2,109 
152,417 		 1.0  152,417 
1.0  152,417 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
99.0 
144.54 

300,281 		 300,281 
300,281 
⑨年額支払賃料        300,281 円　×　12ヶ月　＝　       3,603,372 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,603,372 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       201,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,401,583 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,281 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,281 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         143,859 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,548,277 円　　　　（　        24,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,109 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,135 円  　　　        3,603,372　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,300 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,535 円　（　　　　　　         4,707 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,606,840 円  
（　　　　　        11,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,548,277 円      
②総費用 682,535 円      
③純収益　①－② 2,865,742 円      
④建物等に帰属する純収益 1,606,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,258,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,230,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,020,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新中里一丁目１４９番１
 0300000412181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま中央 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　聡   TEL.
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新中里１丁目１４９番１
｢新中里１－１０－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 アパート、宿舎、一
般住宅等が混在する
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 北浦和

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道４
ｍ		 交通

施設		 北浦和駅西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅まで徒歩圏内の住宅地域である。居住環境にも恵まれており、有効需要は高い。地価は上昇しており、
当面この傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線沿線で、最寄駅から徒歩圏内にある中規模の住宅地である。需要者はさいたま市及びそ
の周辺に居住する個人及び地元不動産業者が中心である。北浦和駅を徒歩圏とした従来より人気の高い地域である。土
地は４，６００万円台前後、新築の戸建物件は６，０００万円台後半程度の物件が需要の中心となっている。当面堅調
な需要が見込まれ、ここ当分地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低
位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、取引市場は比準価格が市場を支配してい
る。以上から、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、先走りがちな取引価格の験証手段として有力な収益価格
を関連づけて、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    341,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[107.6]		 [100.0]
100		 318,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、一部に足踏みが残るものの、緩
やかに回復している。企業収益は改善してお
り、消費者物価は上昇している。


特別な地域要因はない。




特に個別的要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-4032		 さいたま市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
南4m、二方路
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-4026		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高20m
(60,168)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-5045		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-1024		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
215,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.3]
334,767 		 100
[ 104.5]
320,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
363,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
309,951 		 100
[ 100.0]
309,951 
310,000 
c (　           ) 
357,531  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
367,542 		 100
[ 105.0]
350,040 
350,000 
d (　           ) 
283,231  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
288,329 		 100
[  82.3]
350,339 
350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -34.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



さいたま中央 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,809,772 
714,696 
3,095,076 
1,834,180 
1,260,896 		 （　0.9753）
1,229,752 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     29,993,951 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.00 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     10.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３６㎡の１ＬＤＫを各階２戸計４戸想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
73.00 
99.0 
72.27 
2,176 
157,260 		 1.0  157,260 
1.0  157,260 

 2～ 2		 居宅
73.00 
99.0 
72.27 
2,220 
160,439 		 1.0  160,439 
1.0  160,439 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
99.0 
144.54 

317,699 		 317,699 
317,699 
⑨年額支払賃料        317,699 円　×　12ヶ月　＝　       3,812,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,812,388 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,652,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           317,699 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          317,699 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         154,460 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,809,772 円　　　　（　        26,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,316 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,500 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 152,496 円  　　　        3,812,388　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      249,000 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         714,696 円　（　　　　　　         4,929 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,834,180 円  
（　　　　　        12,650 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,809,772 円      
②総費用 714,696 円      
③純収益　①－② 3,095,076 円      
④建物等に帰属する純収益 1,834,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,260,896 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,229,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,481 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,993,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新中里一丁目１４９番１
 0300000412181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考