別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま見沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 5-1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　儀部　忠司   TEL.
鑑定評価額 52,000,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北18m県道 水道、ガス、下水 東大宮

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 東大宮駅西方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東大宮駅前の普通商業地域であるが、地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広域的にはさいたま市内の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が認められるのはＪＲ宇都宮線
東大宮駅、土呂駅、高崎線宮原駅等の駅前商業地域である。主たる需要者は自己の事業のために自用の建物建設を目的
とする自営業者・法人等が想定されるが、一部賃貸目的の法人等も想定される。中心となる価格帯（総額）は見出しが
たいが、家賃は支払賃料ベースで１階で坪１～１．２万円前後、２階以上で坪８～９千円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実態を反映した価格である。近隣地域及びその周辺では多くの取引が見られず一部広域的に事例を選択
した。収益価格は対象不動産の収益性を示す理論的な価格であり建物賃貸目的で土地購入を検討する需要者も想定され
ることから、その説得力は高い。本件においては市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連付け、周辺類似の標
準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま見沼 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    314,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに持ち直しているが、政策
金利の上昇の可能性等による不透明感も出て
きており、不動産市場の動向に注視する必要
ある。

東大宮駅に近い商業地域である。地域要因に
特別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-12021		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-12013		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-12033		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
北6m、角地
２住居
高度地区最高20m
地区計画等
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-6033		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.5m県道
、中間画地
２住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-6051		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東12m県道、
中間画地
２住居
風致地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
283,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,894 		 100
[  83.1]
344,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
290,388  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
294,163 		 100
[  82.4]
356,994 
357,000 
c (　           ) 
107,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.0]
204,326 		 100
[  75.6]
270,272 
270,000 
d (　           ) 
132,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,980 		 100
[  55.1]
243,158 
243,000 
e (　           ) 
139,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,336 		 100
[  52.1]
273,198 
273,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -47.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



さいたま見沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,277,951 
2,405,368 
7,872,583 
5,968,260 
1,904,323 		 （　0.9774）
1,861,285 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     44,316,310 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 114.00 Ｓ3 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   163 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しで１階～３階の店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分の面積を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.00 
85.0 
96.90 
3,527 
341,766 		 6.0  2,050,596 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
114.00 
90.0 
102.60 
2,713 
278,354 		 3.0  835,062 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
114.00 
90.0 
102.60 
2,713 
278,354 		 3.0  835,062 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
342.00 
88.3 
302.10 

898,474 		 3,720,720 
0 
⑨年額支払賃料        898,474 円　×　12ヶ月　＝　      10,781,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     302.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,781,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       539,084 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,242,604 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,720,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,277,951 円　　　　（　        63,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,713 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 560,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 431,268 円  　　　       10,781,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      433,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,900 円  　　　　     93,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,400 円  　　　　     93,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,405,368 円　（　　　　　　        14,757 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,968,260 円  
（　　　　　        36,615 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,277,951 円      
②総費用 2,405,368 円      
③純収益　①－② 7,872,583 円      
④建物等に帰属する純収益 5,968,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,904,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,861,285 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,419 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,316,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区東大宮四丁目９番３
 0307000253006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま見沼 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 5-1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　竜一   TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３
 ②地積
　(㎡)		 163  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北18m県道 水道、ガス、下水 東大宮

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 東大宮駅西方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東大宮駅西口の小規模な店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域であるが、地域の特性に影響を及ぼす要因は
特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市内、商業繁華性が比較的高くない各駅周辺の商業地域、住商混在地域等の圏域である。主た
る需要者は、店舗、事務所、営業所等での利用を目的とする事業法人、個人事業主である。需要供給とも比較的限定的
であり、近隣地域及び周辺地域の取引件数は少なく、中心価格帯等を見出すのは困難である。地価、賃料ともに概ね横
這い傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層の店舗事務所ビルの建ち並ぶ駅前商業地域である。取引自体が少ない上、個別性が強いので客観的な
土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが、立地の優位性や利便性、収益性を目的と
する自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけて、周辺地域の地価動向等に
も十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    311,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま見沼 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    314,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は都市部を中心に堅調に推移して
いる。引き続き物価高騰の影響が懸念され、
金融政策の転換等、先行き不確実性も意識さ
れている。

地域要因に特段の変動は認められないが、過
去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当
面同様の傾向が継続するものと考えられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +1.0 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-12037		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-12022		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-12018		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-12039		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
167,255 		 100
[  54.3]
308,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
124,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
178,946 		 100
[  53.3]
335,734 
336,000 
c (　           ) 
170,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.2]
175,692 		 100
[  54.5]
322,371 
322,000 
d (　           ) 
224,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
227,186 		 100
[  67.0]
339,084 
339,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.1 環境　　　　 -39.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



さいたま見沼 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,529,287 
2,326,230 
7,203,057 
5,738,220 
1,464,837 		 （　0.9774）
1,431,732 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,088,857 円　　　　（　    209,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 114.00 Ｓ3 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   163 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２・３階は事務所のフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.00 
90.0 
102.60 
3,300 
338,580 		 6.0  2,031,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
114.00 
92.0 
104.88 
2,500 
262,200 		 3.0  786,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
114.00 
92.0 
104.88 
2,500 
262,200 		 3.0  786,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
342.00 
91.3 
312.36 

862,980 		 3,604,680 
0 
⑨年額支払賃料        862,980 円　×　12ヶ月　＝　      10,355,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     312.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,355,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       859,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,496,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,604,680 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,529,287 円　　　　（　        58,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 538,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 414,230 円  　　　       10,355,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      430,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      763,300 円  　　　　     89,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,800 円  　　　　     89,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,326,230 円　（　　　　　　        14,271 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,738,220 円  
（　　　　　        35,204 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,529,287 円      
②総費用 2,326,230 円      
③純収益　①－② 7,203,057 円      
④建物等に帰属する純収益 5,738,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,464,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,431,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,784 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,088,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     209,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区東大宮四丁目９番３
 0307000253006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考