別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま見沼 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 -9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区丸ケ崎町４７番５
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 東大宮

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い 街

路		 基準方位　北８ｍ　
市道		 交通

施設		 東大宮駅北東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした閑静な住宅地で、特段の地域要因の変化もないことから、現状の利用形態で推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線で、概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内に居住し、市内及び東京
都内に通勤する一次取得者、及び建売住宅の建築を目的とする不動産業者等である。最寄駅の「東大宮」駅まで徒歩圏
外であり、生活利便性はやや劣る地域である。土地は１２０㎡で１７００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３
５００万円程度で総額はほぼ横ばい傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には相続を目的としたアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に試算され参考程度とした。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、取引市場
の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま見沼 -4            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.5]		 100
[129.6]		 [103.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 見沼区の総人口・生産年齢人口は微増である
。高齢化率は２６．８％で市の平均より３．
５ポイント高い。土地の取引件数・金額は横
ばい傾向である。

相対的に需要が弱かった郊外でも、購入しや
すい価格帯のため緩やかな上昇傾向を示して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.3
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-6034		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-12028		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-6063		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(60,160)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-6044		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
北西4m、
準角地
１中専
高度地区最高15m
(80,160)
e 埼玉１公Ｒ
０７
-6041		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
地区計画等
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
127,514 		 100
[ 104.0]
122,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
125,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
129,849 		 100
[  92.0]
141,140 
145,000 
c (　           ) 
106,114  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
119,609 		 100
[ 102.0]
117,264 
121,000 
d (　           ) 
131,924  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
125,365 		 100
[ 103.0]
121,714 
125,000 
e (　           ) 
98,187  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
121,177 		 100
[  99.0]
122,401 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



さいたま見沼 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,690,519 
990,912 
3,699,607 
3,042,360 
657,247 		 （　0.9753）
641,013 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,634,463 円　　　　（　     59,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 131.00 ＬＳ2 262.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４３㎡程度の２ＤＫタイプを想定、各階３戸の計６戸。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
131.00 
99.0 
129.69 
1,493 
193,627 		 1.0  193,627 
1.0  193,627 

 2～ 2		 居宅
131.00 
99.0 
129.69 
1,523 
197,518 		 1.0  197,518 
1.0  197,518 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
262.00 
99.0 
259.38 

391,145 		 391,145 
391,145 
⑨年額支払賃料        391,145 円　×　12ヶ月　＝　       4,693,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     259.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,693,740 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,496,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           391,145 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,747 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          391,145 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,169 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,690,519 円　　　　（　        17,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,589 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,523 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,000 円  　　　　     48,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,812 円  　　　        4,693,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      413,100 円  　　　　     48,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         990,912 円　（　　　　　　         3,797 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     262.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,042,360 円  
（　　　　　        11,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,690,519 円      
②総費用 990,912 円      
③純収益　①－② 3,699,607 円      
④建物等に帰属する純収益 3,042,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 657,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 641,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,634,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区丸ヶ崎町４７番５
 0307000329298-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま見沼 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 -9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区丸ケ崎町４７番５
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 東大宮

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　８ｍ市
道		 交通

施設		 東大宮駅北東方

1.6km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な住宅地域に存し、居住環境は概ね良好である。既成住宅地として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼ
す要因は特段認められないことから当面は現況のまま安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線の住宅地域で、概ねさいたま市を中心とした圏域。需要者はさいたま市内の居住者が中
心となるが周辺からの流入も多い。対象地周辺は、最寄駅からやや距離があるものの、居住環境が整った比較的良好な
既成住宅地域であり、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。需要の中心は、細分化された住宅用地１２０㎡前
後で１，５００万円程度、新築戸建住宅は画地規模等にもよるが３，０００万円半ばである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東大宮駅よりやや距離を有する住宅地域に存しており、賃料収入による収益よりも自己使用を目的とした取引が中心で
ある。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地
域に存することから、低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を参考にし、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま見沼 -4            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.5]		 100
[129.2]		 [103.0]
100		 129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は堅調であり、地価は安定的。イ
ンフレ傾向等、先行き不透明な要因もあるが
、各種政策効果もあり不動産市場は堅調に推
移している。

最寄駅より距離を有する住宅地域であるが、
居住環境が比較的良好であるため、土地需要
が底堅く、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０７
-6027		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(70,160)
b 埼玉１公Ｒ
０７
-6028		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 埼玉１公Ｒ
０７
-6062		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m区画
街路、
中間画地
２中専
地区計画等
高度地区
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-12018		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
105,604 		 100
[  86.5]
122,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
106,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
105,790 		 100
[  84.8]
124,752 
128,000 
c (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
105,602 		 100
[  87.7]
120,413 
124,000 
d (　           ) 
170,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.2]
175,692 		 100
[ 130.4]
134,733 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.8 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



さいたま見沼 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,699,849 
972,792 
3,727,057 
3,042,360 
684,697 		 （　0.9753）
667,785 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,287,439 円　　　　（　     62,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 131.00 ＬＳ2 262.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     12.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約４３㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
131.00 
99.0 
129.69 
1,488 
192,979 		 1.0  192,979 
1.0  192,979 

 2～ 2		 居宅
131.00 
99.0 
129.69 
1,534 
198,944 		 1.0  198,944 
1.0  198,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
262.00 
99.0 
259.38 

391,923 		 391,923 
391,923 
⑨年額支払賃料        391,923 円　×　12ヶ月　＝　       4,703,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     259.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,703,076 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,505,547 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           391,923 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          391,923 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         190,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,699,849 円　　　　（　        18,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,534 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 243,000 円  　　　　     48,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,092 円  　　　        4,703,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      413,100 円  　　　　     48,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,600 円  　　　　     48,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         972,792 円　（　　　　　　         3,727 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     262.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,042,360 円  
（　　　　　        11,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,699,849 円      
②総費用 972,792 円      
③純収益　①－② 3,727,057 円      
④建物等に帰属する純収益 3,042,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 684,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 667,785 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,287,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区丸ヶ崎町４７番５
 0307000329298-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考