令和7年1月15日　提出 さいたま見沼 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま見沼 -7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市見沼区染谷１丁目２５０番 ②地積 　(㎡) 1,063   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西4m市道 水道 大宮 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,063 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大宮駅東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する住宅地域であり、将来の発展を促す特別な要因等も見受けられないことから、当面は 概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市見沼区郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当該エリアに地縁を有 する一次取得者等が中心となる。小規模住宅用地としての取引は散見されるが、大規模画地への開発等需要は限定的で ある。市街化調整区域内では取引当事者の属性等により、土地利用の程度が異なるため、中心となる価格帯の把握は難 しいが、１５０㎡～２００㎡程度の住宅地用地であれば概ね総額１，０００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域に存するため、需要としては自己居住用建物の敷地としての利用を目的としたものが中心 であると思料される。これらの需要者は代替性を有する土地の価格を比較して取引の意思決定をすると考えられること から、本件では、類似の標準地との均衡に留意しつつ、市場性を反映した実証的価格である比準価格をもって、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま緑 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は堅調であり、地価は安定的。イ ンフレ傾向等、先行き不透明な要因もあるが 、各種政策効果もあり不動産市場は堅調に推 移している。 市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はなく、地価水準は概ね横ば いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％