別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-10 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 311,000,000 円  １㎡当たりの価格 557,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
都市計画道路


(90,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗兼共同住宅、事
務所等が見られる商
業地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 大宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   185 ｍ、西   115 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 大宮駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅東口から続く商業地域の外延部に位置し、中心商業地域からやや距離があることから、当面は概ね現状を
維持するものと予測する。大宮駅周辺では市街地再開発事業等が進行しており、その波及効果が期待される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    571,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ東北線沿線の商業地域。主な需要者は自社ビル等の利用を目的とする法人、賃貸目的の法人等が
想定される。近隣地域及び周辺は、大宮駅勢圏の商業地で一定の需要が認められるエリアであり、大宮駅東口の市街地
再開発事業等の波及効果もあり、地価は強含みとなっている。取引の中心は、５５０千円／㎡～６００千円／㎡程度で
あるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大宮駅東口勢圏の商業地域で、賃貸市場は形成されているものの、上層階が主に居住目的であることから、収益価格は
幾分低位に求められた。当地域では収益価格主体の土地価格水準は形成されておらず、周辺類似地域等の取引事例より
試算し、市場性を反映した比準価格の説得力が高位と判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、
代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    798,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[155.6]		 [100.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、アメリカの今後の政
策動向、中東情勢等によるリスクにも留意す
べきである。

大宮駅東口の中心商業地域からやや離れてい
るものの、一定の需要が認められるエリアに
あり、将来的には発展的に推移するものと予
測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +25.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-1		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ７ｋ０３０
１
-72		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
c ７ｋ０３０
１
-76		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d ７ｋ０３０
１
-77		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
379,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.0]
454,364 		 100
[  83.4]
544,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
545,000 
b (　           ) 
439,661  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
473,075 		 100
[  87.2]
542,517 
543,000 
c (　           ) 
512,821  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
550,770 		 100
[  93.1]
591,590 
592,000 
d (　           ) 
519,970  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
558,448 		 100
[  92.6]
603,076 
603,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -32.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -24.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    571,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,067,171 
6,053,448 
22,013,723 
14,250,000 
7,763,723 		 （　0.9568）
7,428,330 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    185,708,250 円　　　　（　    332,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 330.00 Ｓ3 918.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市計画道路
 90 ％   200 ％   200 ％   559 ㎡     35.0 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を貸店舗、２階を貸事務所、３階を２ＤＫタイプ約４６㎡、６戸の居宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
306.00 
85.0 
260.10 
3,950 
1,027,395 		 6.0  6,164,370 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
306.00 
90.0 
275.40 
2,950 
812,430 		 6.0  4,874,580 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
306.00 
90.0 
275.40 
2,250 
619,650 		 2.0  1,239,300 
1.0  619,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
918.00 
88.3 
810.90 

2,459,475 		 12,278,250 
619,650 
⑨年額支払賃料      2,459,475 円　×　12ヶ月　＝　      29,513,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,513,700 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,711,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,801,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,278,250 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         115,661 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          619,650 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         149,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,067,171 円　　　　（　        50,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,180,548 円  　　　       29,513,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,338,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,053,448 円　（　　　　　　        10,829 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 237,000 円／㎡　×　     918.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,250,000 円  
（　　　　　        25,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,067,171 円      
②総費用 6,053,448 円      
③純収益　①－② 22,013,723 円      
④建物等に帰属する純収益 14,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,763,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,428,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    185,708,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     332,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区東町二丁目１６番１
 0307000000589-0000
2 　さいたま市大宮区東町二丁目１０番２
 0307000000578-0000
3 　さいたま市大宮区東町二丁目１１番
 0307000000579-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-10 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.
鑑定評価額 311,000,000 円  １㎡当たりの価格 557,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
都市計画道路


(90,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗兼共同住宅、事
務所等が見られる商
業地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 大宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   185 ｍ、西   115 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 大宮駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅東口商業地域の中心商業地域と比べやや商況の劣る商業地域の東端部分に位置し、当分の間、現状を維持
するものと予測する。駅周辺では再開発事業等が進捗し発展傾向で推移しており波及効果が期待されている。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はさいたま市内の駅周辺商業地域。主な需要者は自用または貸ビル業を営む個人及び法人等である。近隣地
域は大宮駅東口の中心商業地域からやや距離があり繁華性が劣る地域であるが、東口の再開発事業や公共施設の再編等
の整備計画の進展による経済効果の波及が見られる。需要の中心価格帯は取引主体の属性、建物の状態等によるばらつ
きが大きいため見いだすことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、大宮駅東口商業地域の延辺部に位置し、店舗、中低層店舗事務所、店舗付共同住宅等が連たんする商業地
域である。賃貸市場は埼玉県を代表する大宮駅周辺商業地域で成熟している。商業地の需要者は、意思決定に際して、
市場での取引価格とともに、収益性についても十分に検討、考慮するものである。よって市場の実勢を反映する比準価
格を中心に理論的価格である収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    798,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[155.6]		 [100.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大宮駅商業地は、再開発事業進展等で需要は
、堅調に推移し、売り物件、成約事例共に極
めて少なく、取引価格は上昇基調が継続して
いる。

大宮駅中心商業地外縁部に位置し、やや繁華
性に欠ける商業地域であるが、地価は東口再
開発事業進展等の影響を受け強含んでいる。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +25.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-75		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ７ｋ０３０
１
-72		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
c ７ｋ０３０
１
-74		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東25m県道、
北西6.3m、
角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d ７ｋ０３０
１
-70		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,745  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,898 		 100
[  71.9]
618,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
619,000 
b (　           ) 
439,661  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
473,075 		 100
[  84.5]
559,852 
560,000 
c (　           ) 
293,040  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
392,806 		 100
[  71.6]
548,612 
549,000 
d (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
754,115 		 100
[ 138.2]
545,669 
546,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -23.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -24.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,899,638 
6,046,486 
21,853,152 
14,250,000 
7,603,152 		 （　0.9568）
7,274,696 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    181,867,400 円　　　　（　    325,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 330.00 Ｓ3 918.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
都市計画道路
 90 ％   200 ％   200 ％   559 ㎡     35.0 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を貸店舗、２階を貸事務所、３階を２ＤＫタイプ約４６㎡、６戸の居宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
306.00 
85.0 
260.10 
3,962 
1,030,516 		 6.0  6,183,096 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
306.00 
90.0 
275.40 
2,935 
808,299 		 6.0  4,849,794 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
306.00 
90.0 
275.40 
2,201 
606,155 		 2.0  1,212,310 
1.0  606,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
918.00 
88.3 
810.90 

2,444,970 		 12,245,200 
606,155 
⑨年額支払賃料      2,444,970 円　×　12ヶ月　＝　      29,339,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     810.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,339,640 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,701,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,637,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,245,200 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         115,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          606,155 円　×　　  94.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         146,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,899,638 円　　　　（　        49,910 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,173,586 円  　　　       29,339,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,338,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,046,486 円　（　　　　　　        10,817 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 237,000 円／㎡　×　     918.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,250,000 円  
（　　　　　        25,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,899,638 円      
②総費用 6,046,486 円      
③純収益　①－② 21,853,152 円      
④建物等に帰属する純収益 14,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,603,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,274,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,867,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     325,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区東町二丁目１６番１
 0307000000589-0000
2 　さいたま市大宮区東町二丁目１０番２
 0307000000578-0000
3 　さいたま市大宮区東町二丁目１１番
 0307000000579-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考