別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-4 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　切敷　幸志   TEL.
鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区桜木町１丁目１１番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,691  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 西20m国道 水道、ガス、下水 大宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 大宮駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域で、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する
。尚、周辺では土地区画整理事業や市街地再開発事業が進んでいる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線沿線で概ねさいたま市大宮区の商業地域が圏域である。需要者は法人企業、機関投資家、転売
目的の不動産業者等である。賃料も回復傾向にあり、大宮駅西口では市街地再開発等の期待感から投資意欲は引き続き
旺盛で空室率も低い。売り物件が少なく希少性が高い。土地の中心価格帯は㎡当り１，５３０千円前後、建物及びその
敷地として一定の利回りが期待できる１４億～２７億円程度の物件が需給の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域を形成している。比準価格は市場性を反映した実証的な
価格である。又、収益価格は不動産の投資採算性に着目した理論的価格であり、還元利回り等の数値も地域の標準的な
もので規範性が高いものと思料される。よって、本件評価に当たっては、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、標準
地の前年価格、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-16          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,180,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに
回復。個人消費は物価上昇の影響があるが、
持ち直している。商業地への投資は引き続き
堅調である。

周辺では土地区画整理事業や市街地再開発事
業が進捗し、土地利用の高度化が進んでいる
。事務所需要が高く、希少性も相まって地価
は上昇した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　 -14.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-64		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.6m市道
、西3.8m、
角地
商業

(100,400)
b ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南7.3m、角地
商業

(100,400)
d ７ｋ０３０
１
-62		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
西6.3m、角地
商業

(100,380)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
855,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
872,417 		 100
[  55.3]
1,577,608 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[  87.2]
1,899,346 
1,900,000 
c (　           ) 
1,185,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.4]
1,248,803 		 100
[  80.8]
1,545,548 
1,550,000 
d (　           ) 
903,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
822,780 		 100
[  52.5]
1,567,200 
1,570,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.5 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  国道沿いに自然発生した既成商業地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

514,809,565 
175,601,942 
339,207,623 
258,084,000 
81,123,623 		 （　0.9392）
76,191,307 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  2,059,224,514 円　　　　（　  1,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 1,458.88 Ｓ7F1B 11,651.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   1,691 ㎡     39.0 m x   43.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階を事務所（各階フロア貸し）、地下１階を駐車場とし、建物を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  65.8 ％
の理由		 内部階段、内部廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,439.08 
70.0 
1,007.36 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,458.88 
53.3 
776.96 
5,060 
3,931,418 		 12.0  47,177,016 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,458.88 
78.7 
1,148.48 
4,600 
5,283,008 		 10.0  52,830,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,651.24 
65.8 
7,667.84 

35,629,466 		 364,157,496 
0 
⑨年額支払賃料     35,629,466 円　×　12ヶ月　＝　     427,553,592 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   7,667.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　      82,812,672 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       510,366,264 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　      20,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,950,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 511,295,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       364,157,496 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,514,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     514,809,565 円　　　　（　       304,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,400,000 円  　　　　  4,280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,499,342 円  　　　      531,246,264　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,762,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   36,380,000 円  　　　　  4,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,280,000 円  　　　　  4,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,280,000 円  　　　　  4,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     175,601,942 円　（　　　　　　       103,845 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 357,000 円／㎡　×　  11,651.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 258,084,000 円  
（　　　　　       152,622 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 514,809,565 円      
②総費用 175,601,942 円      
③純収益　①－② 339,207,623 円      
④建物等に帰属する純収益 258,084,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,123,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,191,307 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,057 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,059,224,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番４
 0307000089255-0000
2 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１７
 0307000089267-0000
3 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１８
 0307000089268-0000
4 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１９
 0307000089269-0000
5 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番５
 0307000089256-0000
6 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番６
 0307000089257-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-4 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大島　久也   TEL.
鑑定評価額 2,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区桜木町１丁目１１番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,691  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の事務所ビル
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 西20m国道 水道、ガス、下水 大宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 大宮駅南西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いに中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。今後とも同様の環境を維持するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線の浦和駅、さいたま新都心駅及び大宮駅を中心に形成される商業地域である。需要者は
個人及び中小法人の投資家が中心である。希少性等から需要は根強く、不動産市場の動向を反映し、地価は上昇傾向に
あり、特に投資物件の取引利回りは低下傾向にある。近隣地域の中心価格帯は、物件の個別性により大きく異なるが、
標準的な画地で１４０万円／㎡～１７０万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、大宮駅西口の国道１７号線沿いの中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に所在する。その価値は主と
して不動産の収益性から形成されることから、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関
連付け、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-16          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,180,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[157.0]		 [100.0]
100		 1,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち
直している中、商業地の不動産投資等に対す
る需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある
。

近隣地域周辺部では、大宮駅西口第四土地区
画整理事業等が施行中であり、高度利用が進
展している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　 -14.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ７ｋ０３０
１
-59		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南7.3m、角地
商業

(100,400)
d 埼玉１公Ｒ
０７
-10041		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[  88.1]
1,879,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,880,000 
b (　           ) 
1,112,433  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,290,422 		 100
[  86.8]
1,486,661 
1,490,000 
c (　           ) 
1,185,800  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.4]
1,248,803 		 100
[  79.1]
1,578,765 
1,580,000 
d (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,127,743 		 100
[  69.6]
1,620,320 
1,620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +2.5 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  国道沿いの商業地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

514,809,565 
176,486,928 
338,322,637 
253,260,000 
85,062,637 		 （　0.9392）
79,890,829 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  2,159,211,595 円　　　　（　  1,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 1,458.88 Ｓ7F1B 11,651.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   1,691 ㎡     39.0 m x   43.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階を駐車場、１階を店舗、２階以上を事務所（各階フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  65.8 ％
の理由		 内部階段、内部廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
1,439.08 
70.0 
1,007.36 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
1,458.88 
53.3 
776.96 
5,060 
3,931,418 		 12.0  47,177,016 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,458.88 
78.7 
1,148.48 
4,600 
5,283,008 		 10.0  52,830,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,651.24 
65.8 
7,667.84 

35,629,466 		 364,157,496 
0 
⑨年額支払賃料     35,629,466 円　×　12ヶ月　＝　     427,553,592 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   7,667.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　      82,812,672 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       510,366,264 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　      20,880,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    19,950,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 511,295,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       364,157,496 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,514,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     514,809,565 円　　　　（　       304,441 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,000,000 円  　　　　  4,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,624,328 円  　　　      531,246,264　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,762,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,700,000 円  　　　　  4,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,200,000 円  　　　　  4,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,200,000 円  　　　　  4,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     176,486,928 円　（　　　　　　       104,368 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9392    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　  11,651.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0428 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 253,260,000 円  
（　　　　　       149,769 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 514,809,565 円      
②総費用 176,486,928 円      
③純収益　①－② 338,322,637 円      
④建物等に帰属する純収益 253,260,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,062,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,890,829 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,159,211,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番４
 0307000089255-0000
2 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１７
 0307000089267-0000
3 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１８
 0307000089268-0000
4 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番１９
 0307000089269-0000
5 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番５
 0307000089256-0000
6 　さいたま市大宮区桜木町一丁目１１番６
 0307000089257-0000
7 　
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備考