別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 346,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区仲町２丁目４番外
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層事務所ビルが多
く高度利用化が進む
商業地域		 東19.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 大宮駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層事務所ビルを中心とする商業地域で、前面道路沿いには店舗や共同住宅の進出が認められ、徐々に商業地と
しての熟成を高めてゆくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は法人企業である
。景気が緩やかな回復傾向を示すなか、法人企業の景況感は改善しており、上記各駅勢圏の商業地においても土地需要
は底堅く推移している。取引の中心価格帯は１，３００千円／㎡～１，５００千円／㎡と判断されるが、取引当事者の
事情等に左右されがちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ通り沿いの商業地域で、賃貸市場は熟成しているが、採用する適切な還元利回りの把
握がしづらく、現実の取引においては周辺の取引事例も十分参考にされている。以上から本件では、比準価格及び収益
価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復傾向で推移するなか、法
人企業の景況感は改善しており、設備投資に
対する積極的な姿勢は強まっている。


大宮駅東口の区役所通り沿いに形成される商
業地域で、前面道路の整備も完了し、地価は
強含み基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-70		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
b ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-67		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
南2.9m、角地
商業

(100,378)
d ７ｋ０３０
１
-62		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
西6.3m、角地
商業

(100,380)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
754,115 		 100
[  56.2]
1,341,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[ 102.9]
1,609,553 
1,610,000 
c (　           ) 
1,007,100  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
1,243,403 		 100
[  85.6]
1,452,574 
1,450,000 
d (　           ) 
903,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
822,780 		 100
[  54.3]
1,515,249 
1,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,420,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,660,313 
8,338,954 
30,321,359 
17,934,000 
12,387,359 		 （　0.9583）
11,870,806 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    312,389,632 円　　　　（　  1,240,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 181.58 Ｓ6 1,028.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   251 ㎡     13.8 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 エレベータ等の共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.43 
94.2 
161.53 
3,941 
636,590 		 8.0  5,092,720 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
171.43 
96.7 
165.73 
3,340 
553,538 		 5.0  2,767,690 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,028.58 
96.3 
990.18 

3,404,280 		 18,931,170 
0 
⑨年額支払賃料      3,404,280 円　×　12ヶ月　＝　      40,851,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,851,360 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,369,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,481,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,931,170 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         178,332 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,660,313 円　　　　（　       154,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,634,054 円  　　　       40,851,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,147,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,338,954 円　（　　　　　　        33,223 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　   1,028.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,934,000 円  
（　　　　　        71,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,660,313 円      
②総費用 8,338,954 円      
③純収益　①－② 30,321,359 円      
④建物等に帰属する純収益 17,934,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,387,359 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,870,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    312,389,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,240,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区仲町二丁目４番
 0307000175747-0000
2 　さいたま市大宮区仲町二丁目１５番
 0307000175763-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　章   TEL.
鑑定評価額 344,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区仲町２丁目４番外
 ②地積
　(㎡)		 251  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層事務所ビルが多
く高度利用化が進む
商業地域		 東19.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 大宮駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の事務所ビルが連たんする大宮駅徒歩圏の繁華性の高い商業地域である。周辺で進捗中の再開発事業等の影
響により、今後も商業地としての熟成度を更に高めていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅等を中心とする県内主要駅の徒歩圏に形成される商業地域である。
需要者の中心は法人企業や投資法人、転売目的の不動産業者等である。大宮駅至近の希少性の高い立地条件から従来よ
り根強い需要を有し、発展期待性や拠点性の更なる高まりも相俟って地価は上昇基調にて推移している。土地の中心価
格帯は、物件の個別性により大きく異なるが、標準的な画地で１，３００千円／㎡～１，５００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、主として中層の事務所ビルが建ち並ぶ高度利用化が進む商業地域である。需要者の中心は収益性や投資採
算性を重視する法人企業、投資法人等であるが、転売目的や自社利用目的などの資産性に着目した取引も見受けられる
。よって、本件評価に当たっては、市場の実勢を反映する比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との均衡
にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,220,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 1,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費や設備投資
も持ち直しの動きが見られるが、物価上昇や
金融資本市場の変動等の影響を注視する必要
がある。

大宮駅東口勢圏の高度利用化が進む商業地域
。大規模再開発の影響や希少性に着目した底
堅い需要により、地価は上昇基調を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-70		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
b ７ｋ０３０
１
-61		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西4m、二方路
商業

(100,514)
c ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ７ｋ０３０
１
-32		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.4m市道、
東4m、北4m、
三方路
商業

(100,384)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
754,115 		 100
[  56.2]
1,341,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,718,804  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.1]
1,906,439 		 100
[ 132.6]
1,437,737 
1,440,000 
c (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[ 103.9]
1,594,062 
1,590,000 
d (　           ) 
1,019,787  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,025,614 		 100
[  62.1]
1,651,552 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -13.7 行政　　　　 +12.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,537,154 
8,333,759 
30,203,395 
17,934,000 
12,269,395 		 （　0.9583）
11,757,761 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    309,414,763 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 181.58 Ｓ6 1,028.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   251 ㎡     13.8 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度化が進む商業地域であり、１階店舗、２階以上事務所のフロア貸しと判定した。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.43 
94.2 
161.53 
3,874 
625,767 		 8.0  5,006,136 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
171.43 
96.7 
165.73 
3,340 
553,538 		 5.0  2,767,690 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,028.58 
96.3 
990.18 

3,393,457 		 18,844,586 
0 
⑨年額支払賃料      3,393,457 円　×　12ヶ月　＝　      40,721,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,721,484 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,361,846 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,359,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,844,586 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,537,154 円　　　　（　       153,534 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,628,859 円  　　　       40,721,484　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,147,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,333,759 円　（　　　　　　        33,202 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9583    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 272,000 円／㎡　×　   1,028.58 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,934,000 円  
（　　　　　        71,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,537,154 円      
②総費用 8,333,759 円      
③純収益　①－② 30,203,395 円      
④建物等に帰属する純収益 17,934,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,269,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,757,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    309,414,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区仲町二丁目４番
 0307000175747-0000
2 　さいたま市大宮区仲町二丁目１５番
 0307000175763-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考