別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 3,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 760  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(80,650)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 百貨店、銀行、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m市道、東側道 水道、ガス、下水 大宮

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 大宮駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(70,650)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅西口至近の商業地域。都市再生緊急整備地域に指定され、各種再開発事業の進捗に伴う集積度向上、高い
発展期待性等も相俟って、埼玉県を代表する高度商業地域として今後とも益々発展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内主要駅至近の高度商業地域等が圏域。県内随一の商業地で需要者は大手企業、投資法人及び大手不動
産業者等である。ビジネス拠点として高いポテンシャルを有するためオフィスや店舗需要も安定的に推移。区画整理地
内における集積性の高まりや再開発事業の進捗に伴う発展期待性は高く、需要に対して供給が極めて少ない状況も継続
しているため、地価は高い上昇傾向を維持している。複合不動産としては総額１０億円台の物件が需給の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は大宮駅西口至近の高度商業地域にあり、店舗、事務所需要が強い。需要者の中心は収益性を重視して投資
判断を行う投資法人及び転売を目的とした大手不動産業者等が中心である。価格判定に当たっては市場実勢を反映する
比準価格とともに、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づ
け、前年価格、代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-16          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,180,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.4]		 [110.0]
100		 4,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にある。住宅建設は概ね横
ばいとなっており、当面この傾向が続くもの
と見込まれる。

大宮駅西口至近に位置する埼玉県を代表する
高度商業地域。顕示性、稀少性が高く、周辺
大型開発事業の進行等も相俟って地価は依然
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　 -17.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-2		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南4m、西4m、
三方路
商業

(100,600)
b ７ｋ０３０
１
-60		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
商業

(90,600)
c ７Ｋ０１１
４
-15		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
d ７ｋ０３０
１
-71		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,458)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,476,962  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
2,752,180 		 100
[  70.8]
3,887,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
4,280,000 
b (　           ) 
3,751,346  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,085,216 		 100
[  82.9]
4,927,884 
5,420,000 
c (　           ) 
5,638,799  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,041,570 		 100
[  79.2]
7,628,245 
8,390,000 
d (　           ) 
2,736,591  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.3]
3,032,860 		 100
[  70.8]
4,283,701 
4,710,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,800,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の商業地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

345,808,284 
97,320,370 
248,487,914 
123,384,000 
125,103,914 		 （　0.9424）
117,897,929 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  3,467,586,147 円　　　　（　  4,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 552.82 Ｓ8F2B 5,716.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 80 ％   600 ％   650 ％   760 ㎡     40.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階を店舗、３階以上を事務所用途にて想定。なお、延床面積には駐車場・ＥＬＶシャフト等の容積不算入床を含む。 ⑦有効率　  61.4 ％
の理由		 避難階段、附室、水廻りやＰＳ等を考量。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場等
747.20 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
552.82 
66.4 
366.82 
6,400 
2,347,648 		 12.0  28,171,776 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
546.32 
41.6 
227.11 
11,300 
2,566,343 		 12.0  30,796,116 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
552.82 
70.6 
390.08 
11,300 
4,407,904 		 12.0  52,894,848 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
552.82 
76.1 
420.83 
6,400 
2,693,312 		 10.0  26,933,120 
0.0  0 

計
5,716.08 
61.4 
3,508.99 

25,481,767 		 273,461,460 
0 
⑨年額支払賃料     25,481,767 円　×　12ヶ月　＝　     305,781,204 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,508.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,897,092 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       343,678,296 円　　×　　   3.3 ％                          
＋　　　      12,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    12,541,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 343,136,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       273,461,460 円　×　　  96.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,644,372 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     345,808,284 円　　　　（　       455,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,600,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,016,570 円  　　　      355,678,296　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,443,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,020,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      97,320,370 円　（　　　　　　       128,053 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9424    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   5,716.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,384,000 円  
（　　　　　       162,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 345,808,284 円      
②総費用 97,320,370 円      
③純収益　①－② 248,487,914 円      
④建物等に帰属する純収益 123,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,103,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 117,897,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      155,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,467,586,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区桜木町一丁目８番１
 0307000089197-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 3,530,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
 ②地積
　(㎡)		 760  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(80,650)

2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 百貨店、銀行、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北30m市道、東側道 水道、ガス、下水 大宮

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 大宮駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(70,650)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、埼玉県随一の高度商業地である。都市再生緊急整備地域に指定
され、駅前商業地域として益々発展するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線沿線主要駅（大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅等）を中心に位置する商業地域である。需要
者は投資法人及び転売目的の不動産業者等が中心である。大宮駅周辺地域約１３０ｈａは都市再生緊急整備地域に指定
され、西口においては大宮駅西口第３－Ｂ地区市街地再開発事業が進行している。近隣地域は大宮駅西口における高度
商業地域の中心に位置しており繁華性の程度が高いことから、商業地域としての位置付けは相対的に高位である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、埼玉県を代表する高度商業地域に所在する。その価値は主として不動産の収益性から形成されることか
ら、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、代表標準地等との均衡も考慮し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-16          　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,180,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.4]		 [110.0]
100		 4,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、アメリカの今後の政
策動向、中東情勢等によるリスクにも留意す
べきである。

大宮駅西口の高度商業地域で、稀少性や収益
性に着目した底堅い需要により地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　 -17.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-2		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南4m、西4m、
三方路
商業

(100,600)
b ７ｋ０３０
１
-60		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
商業

(90,600)
c ７ｋ０３０
１
-71		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,458)
d ７Ｋ０１１
４
-15		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,476,962  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
2,752,180 		 100
[  72.7]
3,785,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
4,160,000 
b (　           ) 
3,751,346  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,085,216 		 100
[  82.0]
4,981,971 
5,480,000 
c (　           ) 
2,736,591  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.3]
3,032,860 		 100
[  71.7]
4,229,930 
4,650,000 
d (　           ) 
5,638,799  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,041,570 		 100
[  80.9]
7,467,948 
8,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,760,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

345,808,284 
97,320,370 
248,487,914 
123,384,000 
125,103,914 		 （　0.9424）
117,897,929 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  3,467,586,147 円　　　　（　  4,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 552.82 Ｓ8F2B 5,716.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 80 ％   600 ％   650 ％   760 ㎡     40.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～２階を店舗、３階以上を事務所用途にて想定。なお、延床面積には駐車場・ＥＬＶシャフト等の容積不算入床を含む。 ⑦有効率　  61.4 ％
の理由		 避難階段、附室、水廻りやＰＳ等を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場等
747.20 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
552.82 
66.4 
366.82 
6,400 
2,347,648 		 12.0  28,171,776 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
546.32 
41.6 
227.11 
11,300 
2,566,343 		 12.0  30,796,116 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
552.82 
70.6 
390.08 
11,300 
4,407,904 		 12.0  52,894,848 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
552.82 
76.1 
420.83 
6,400 
2,693,312 		 10.0  26,933,120 
0.0  0 

計
5,716.08 
61.4 
3,508.99 

25,481,767 		 273,461,460 
0 
⑨年額支払賃料     25,481,767 円　×　12ヶ月　＝　     305,781,204 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,508.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　      37,897,092 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      12,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       343,678,296 円　　×　　   3.3 ％                          
＋　　　      12,000,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    12,541,384 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 343,136,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       273,461,460 円　×　　  96.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,644,372 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,000 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     345,808,284 円　　　　（　       455,011 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,600,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,016,570 円  　　　      355,678,296　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,443,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   18,020,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      97,320,370 円　（　　　　　　       128,053 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9424    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   5,716.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0863 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,384,000 円  
（　　　　　       162,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 345,808,284 円      
②総費用 97,320,370 円      
③純収益　①－② 248,487,914 円      
④建物等に帰属する純収益 123,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 125,103,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 117,897,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      155,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,467,586,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区桜木町一丁目８番１
 0307000089197-0000
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備考