別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -17 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 1,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,354  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ14F1B		 中高層の共同住宅、
事務所ビル等が混在
する地域		 東16m県道、背面道 水道、ガス、下水 大宮

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.2 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,354 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大宮駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅やさいたま新都心駅方面への接近性が良好な地域である。大宮駅周辺の再開発事業進捗等の発展的な影響
を受けて、今後もマンション適地として堅調な需要を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,080,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市及び隣接市の内、ＪＲ東北線、埼京線、武蔵野線の各駅徒歩圏内等で、高度利用が可能なマ
ンション適地が存する圏域。需要者は中堅又は大手の分譲マンション開発業者が中心である。大宮駅徒歩圏の利便性が
良好なエリアに存し、周辺の発展期待感や希少性から、分譲マンションの販売市場は継続して好調で、分譲マンション
用地に対する需要も堅調である。中心価格帯は立地や規模による個別性が大きく、把握することがやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、希少性から取引件数が少ないものの、画地規模が比較的類似する事例等との比較によって求めており、市
場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目し、最有効使用の分譲マンシ
ョンの建築を想定して求めたもので、需要者が重視する説得力のある価格である。本件では、両試算価格は概ね集約し
、相互に妥当性が検証されたので、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    998,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復しており、当区の住宅不動産市場も比較
的堅調に推移している。


大宮駅徒歩圏内の分譲マンション適地で、金
利動向等の懸念はあるものの、堅調なマンシ
ョン需要等を背景に、地価は緩やかな上昇傾
向となっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-62		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
西6.3m、角地
商業

(100,380)
b ７ｋ０３０
１
-64		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.6m市道
、西3.8m、
角地
商業

(100,400)
c ７ｋ０３０
３
-64		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ７ｋ０３０
１
-70		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
903,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
822,780 		 100
[  74.6]
1,102,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,110,000 
b (　           ) 
855,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
872,417 		 100
[  80.0]
1,090,521 
1,100,000 
c (　           ) 
1,512,539  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,656,230 		 100
[ 132.0]
1,254,720 
1,270,000 
d (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
754,115 		 100
[  75.7]
996,189 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,996,294,385 
2,533,597,254 
12 
955,000 
5,230.00 
392,000 
6,353.50 
⑧開発法による価格 　　        1,462,697,131 円　　　　（　            1,080,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -17　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,354 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,354.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
698.70 ㎡  6,353.50 ㎡  5,415.40 ㎡  938.10 ㎡  5,230.00 ㎡  ＲＣ・14F
 (    75 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      51.6 ％）  （     469.2 ％）  （     400.0 ％）  （      69.3 ％）  （     82.32 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   24.2 ｍ

  52.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 955,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    955,000 円／㎡　　×　　     5,230.00 ㎡　　＝　　　　       4,994,650,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,994,650,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   392,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   403,760 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    403,760 円／㎡　　×　　　   6,353.50 ㎡　　＝　　　　       2,565,289,160 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱による
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,994,650,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         499,465,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,064,754,160 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 249,732,500 円  (      5 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          233,749,620 円 
販売総額(2期) 249,732,500 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          212,697,170 円 
販売総額(3期) 4,495,185,000 円  (     90 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        3,549,847,595 円 
収入合計 － － － － 3,996,294,385 円 
支出 建築工事費(1期) 256,528,916 円  (     10 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          240,111,065 円 
建築工事費(2期) 256,528,916 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          220,563,562 円 
建築工事費(3期) 2,052,231,328 円  (     80 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        1,620,647,080 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 299,679,000 円  (     60 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          280,499,544 円 
販売管理費(2期) 199,786,000 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          171,776,003 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,533,597,254 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,996,294,385 円　　－　　　　　　        2,533,597,254 円　　＝　　　　　         1,462,697,131 円 

            1,080,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区下町一丁目６２番１
 0307000127567-0000
2 　さいたま市大宮区下町一丁目６２番３
 0307001164383-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -17 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 1,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,354  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 共同住宅

ＲＣ14F1B		 中高層の共同住宅、
事務所ビル等が混在
する地域		 東16m県道、背面道 水道、ガス、下水 大宮

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.2 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,354 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 大宮駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅徒歩圏内に位置し、幹線沿いに高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。許容容積率にも恵まれてい
るため、今後とも建物更新に伴って更に土地の高度利用化が進行するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,080,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市等のうち、ＪＲ東北線、埼京線、武蔵野線沿線等で、比較的高度利用が可能となる分譲マン
ション等が立地する圏域。主な需要者は資金力のある大手若しくは中堅開発業者等である。分譲マンションへの需要は
堅調で、建築費動向にかかる懸念が内在するものの希少性の高い開発適地への土地取得意欲は依然として底堅い。中心
価格帯は物件の個別性に大きく左右されるが、㎡当たり１，１００千円前後を中心に把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内にて生起したマンション適地となり得る事例との比較により求めたものであり取引市場の実態
を相応に反映した価格といえる。一方、開発法による価格は、最有効使用の高層マンション分譲を想定、近年における
建築費上昇の影響等をも勘案するなど、開発業者側の投資採算性に着目した価格であり説得力を有する。両試算価格は
近似値が得られているが、本件では開発法による価格を重視し、比準価格をも考量したうえで鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    998,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にある。住宅建設は概ね横
ばいとなっており、当面この傾向が続くもの
と見込まれる。

大宮駅徒歩圏内に立地する分譲マンション適
地である。依然としてマンション需要は堅調
であるため、地価も緩やかな上昇基調を維持
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-64		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.6m市道
、西3.8m、
角地
商業

(100,400)
b ７ｋ０３０
１
-62		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
西6.3m、角地
商業

(100,380)
c ７ｋ０３０
１
-70		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
855,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
872,417 		 100
[  80.0]
1,090,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
903,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.4]
822,780 		 100
[  74.6]
1,102,922 
1,110,000 
c (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
754,115 		 100
[  74.7]
1,009,525 
1,020,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,996,294,385 
2,533,597,254 
12 
955,000 
5,230.00 
392,000 
6,353.50 
⑧開発法による価格 　　        1,462,697,131 円　　　　（　            1,080,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -17　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,354 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,354.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
698.70 ㎡  6,353.50 ㎡  5,415.40 ㎡  938.10 ㎡  5,230.00 ㎡  ＲＣ・14F
 (    75 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      51.6 ％）  （     469.2 ％）  （     400.0 ％）  （      69.3 ％）  （     82.32 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
90 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   24.2 ｍ

  52.0 ｍ		 前面道路： 県道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 955,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等を勘案して決定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    955,000 円／㎡　　×　　     5,230.00 ㎡　　＝　　　　       4,994,650,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,994,650,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   392,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   403,760 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 直接法並びに類似建物の建築費等を参考とした間接法を併用して査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    403,760 円／㎡　　×　　　   6,353.50 ㎡　　＝　　　　       2,565,289,160 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱による
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,994,650,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         499,465,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,064,754,160 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 249,732,500 円  (      5 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          233,749,620 円 
販売総額(2期) 249,732,500 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          212,697,170 円 
販売総額(3期) 4,495,185,000 円  (     90 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        3,549,847,595 円 
収入合計 － － － － 3,996,294,385 円 
支出 建築工事費(1期) 256,528,916 円  (     10 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          240,111,065 円 
建築工事費(2期) 256,528,916 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          220,563,562 円 
建築工事費(3期) 2,052,231,328 円  (     80 ％) ×　　0.7897  （     25 ヶ月） ＝　　        1,620,647,080 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 299,679,000 円  (     60 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          280,499,544 円 
販売管理費(2期) 199,786,000 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          171,776,003 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,533,597,254 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,996,294,385 円　　－　　　　　　        2,533,597,254 円　　＝　　　　　         1,462,697,131 円 

            1,080,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区下町一丁目６２番１
 0307000127567-0000
2 　さいたま市大宮区下町一丁目６２番３
 0307001164383-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考