別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.3m市道 水道、ガス、下水 さいたま新都心

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   115 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 さいたま新都心駅北方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 さいたま新都心駅徒歩圏の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変化
はなく、今後とも同様の良好な住環境を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ東北線沿線等でさいたま市大宮区を中心とした比較的高価格帯の住宅地域である。需要者は主と
して中高所得者層であるが一部に転売目的の不動産業者等もみられる。景気は回復基調にあり雇用情勢にも底堅さがみ
られるなか、当地域は住環境と利便性を両立し得た選好性の高い住宅地であるため、常に一定の実需が確保されている
。１８０㎡程度の住宅地で４００千円／㎡前後、総額７，０００万円台前半が中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺においては自用目的の取引が中心であり、周辺類似住宅地域内において信頼し得る取引事例を収集し
得た。一方、収益物件については、共同住宅等がみられるものの、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引はやや少
ないものとみられ、画地条件の制約等にも起因し収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価
格を中心としつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 [106.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    389,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にある。住宅建設は概ね横
ばいとなっており、当面この傾向が続くもの
と見込まれる。

開発の進むさいたま新都心駅徒歩圏に位置す
る区画整然とした選好性の高い住宅地域。高
い稀少性を反映し地価も依然強含みにて推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-12		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.3m市道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
b ７ｋ０３０
１
-26		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ７ｋ０３０
１
-50		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,180)
d ７ｋ０３０
１
-7		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e ７ｋ０２０
３
-9		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,585  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
422,029 		 100
[ 107.6]
392,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
492,961  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.2]
545,292 		 100
[ 115.8]
470,891 
499,000 
c (　           ) 
399,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.2]
359,991 		 100
[  90.3]
398,661 
423,000 
d (　           ) 
449,871  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.0]
411,254 		 100
[ 106.4]
386,517 
410,000 
e (　           ) 
358,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
405,233 		 100
[ 103.4]
391,908 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    416,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,843,287 
1,322,762 
5,520,525 
3,589,380 
1,931,145 		 （　0.9777）
1,888,080 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     46,050,732 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.92 Ｓ3 260.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     10.9 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４３㎡）各階同型、計６戸を想定 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,218 
190,571 		 2.0  381,142 
1.0  190,571 

 2～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,287 
196,499 		 2.0  392,998 
1.0  196,499 

 3～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,310 
198,475 		 2.0  396,950 
1.0  198,475 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.64 
98.9 
257.76 

585,545 		 1,171,090 
585,545 
⑨年額支払賃料        585,545 円　×　12ヶ月　＝　       7,026,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     257.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,026,540 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       337,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,689,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,171,090 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,149 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          585,545 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         142,872 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,843,287 円　　　　（　        37,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,400 円  　　　　     62,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 281,062 円  　　　        7,026,540　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,800 円  　　　　     62,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,322,762 円　（　　　　　　         7,308 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     260.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,589,380 円  
（　　　　　        19,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,843,287 円      
②総費用 1,322,762 円      
③純収益　①－② 5,520,525 円      
④建物等に帰属する純収益 3,589,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,931,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,888,080 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,431 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,050,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区吉敷町三丁目１５１番２
 0307000069796-0000
2 　さいたま市大宮区吉敷町三丁目１５１番３
 0307000069797-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　章   TEL.
鑑定評価額 73,500,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.3m市道 水道、ガス、下水 さいたま新都心

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   115 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 さいたま新都心駅北方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後も駅徒歩圏の
良好な生活利便性と住環境を有する住宅地としての地位を高めていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線沿線で概ねさいたま市大宮区の閑静な住宅地域である。需要者の中心は自己用住宅の建築を目
的とする比較的所得の高い個人かそれらの層への建売住宅を目的とする不動産業者等である。景気は緩やかに回復し、
雇用情勢にも改善の動きが見られる中、発展期待性の高いさいたま新都心駅勢圏の住宅地の人気は根強く、地価は強含
み基調にある。土地の中心価格帯は㎡当り４００千円前後、建築条件付きの更地分譲が需給の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。周辺には共同住宅等も見られるが、地主の土地活用
等によるものが多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。取引は自用目的
が中心で、さいたま市大宮区の類似住宅地域内において信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、市場の実勢を
反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.0]		 [106.0]
100		 407,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    389,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しており、雇用や所得
環境も改善傾向にあるが、物価上昇や金融資
本市場の変動等の影響を注視する必要がある
。

発展期待性が認められるさいたま新都心駅徒
歩圏の住宅地域で、売地が少なく人気が高い
。土地の希少性も相俟って地価は強含み基調
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-50		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,180)
b ７ｋ０３０
１
-42		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m市道
、中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
c ７ｋ０３０
１
-40		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
北4.5m、角地
２中専
高度地区最高15m
(80,200)
d ７ｋ０３０
１
-58		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.3m市道、
北4.5m、角地
１低専
風致地区
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
399,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.2]
359,991 		 100
[  90.3]
398,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
423,000 
b (　           ) 
302,509  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
297,009 		 100
[  76.2]
389,776 
413,000 
c (　           ) 
436,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.2]
355,933 		 100
[  90.0]
395,481 
419,000 
d (　           ) 
272,102  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
300,837 		 100
[  77.8]
386,680 
410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +26.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    416,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,765,965 
1,319,586 
5,446,379 
3,589,380 
1,856,999 		 （　0.9777）
1,815,588 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     44,282,634 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.92 Ｓ3 260.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     10.9 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプで平均専有面積４３㎡程度の居宅６戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,193 
188,423 		 2.0  376,846 
1.0  188,423 

 2～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,261 
194,265 		 2.0  388,530 
1.0  194,265 

 3～  		 居宅
86.88 
98.9 
85.92 
2,284 
196,241 		 2.0  392,482 
1.0  196,241 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.64 
98.9 
257.76 

578,929 		 1,157,858 
578,929 
⑨年額支払賃料        578,929 円　×　12ヶ月　＝　       6,947,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     257.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,947,148 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       333,463 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,613,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,157,858 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          578,929 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         141,257 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,765,965 円　　　　（　        37,381 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,400 円  　　　　     62,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 277,886 円  　　　        6,947,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      527,800 円  　　　　     62,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,100 円  　　　　     62,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,319,586 円　（　　　　　　         7,291 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     260.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,589,380 円  
（　　　　　        19,831 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,765,965 円      
②総費用 1,319,586 円      
③純収益　①－② 5,446,379 円      
④建物等に帰属する純収益 3,589,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,856,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,815,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,282,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区吉敷町三丁目１５１番２
 0307000069796-0000
2 　さいたま市大宮区吉敷町三丁目１５１番３
 0307000069797-0000
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