別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -14 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区天沼町１丁目２５７番４
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が散在する住
宅地域		 東6.3m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       129 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅東方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅勢圏にある既成市街地に存する住宅地域で、住宅地としては十分に熟成している為、当面現況のまま推移
するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線、高崎線、東武野田線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市域）の圏域に存する住宅地域。需要
者は同市居住の最終需要者か建売住宅を目的とする地元の不動産業者が中心。賃貸から持家、グレードアップ指向等の
客層が中心で市内からの需要が多い。緩やかな景気回復基調を背景に、雇用情勢も底堅く、市内の不動産市況は底堅く
推移している。土地は４，０００万円台前半、建物付きで７，０００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は一般住宅を中心に周囲には共同住宅も混在しているが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定
期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。そこで本件では、自用目的での取引が中心であることから、収益
価格を参考にしつつ、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 [103.0]
100		 329,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復基調を背景に雇用情勢、所
得環境も底堅く、土地需要も堅調に推移し、
市内の不動産市況にも影響を与えている。


大宮駅からやや離れた既存の住宅地域である
が、売地が少ないため稀少性から土地需要は
底堅く、地価は強含み基調が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-45		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.3m市道
、中間画地
２中専
高度地区最高15m
(70,200)
b ７ｋ０３０
１
-46		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.3m私道
、南西4m、
二方路
２中専
高度地区最高15m
(70,200)
c ７ｋ０３０
１
-35		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区最高15m
(80,180)
d ７ｋ０３０
１
-42		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m市道
、中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
e ７ｋ０３０
１
-50		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
253,448 		 100
[  78.4]
323,276 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
262,427  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.4]
244,599 		 100
[  78.8]
310,405 
320,000 
c (　           ) 
248,462  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
241,899 		 100
[  74.9]
322,963 
333,000 
d (　           ) 
302,509  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
297,009 		 100
[  84.9]
349,834 
360,000 
e (　           ) 
399,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.2]
359,991 		 100
[ 104.0]
346,145 
357,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    341,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,218,786 
617,599 
2,601,187 
1,715,240 
885,947 		 （　0.9753）
864,064 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     21,074,732 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.86 ＬＳ2 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   129 ㎡     14.3 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３５㎡）各階同型、計４戸を想定 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.50 
99.4 
70.08 
1,935 
135,605 		 2.0  271,210 
1.0  135,605 

 2～ 2		 居宅
70.50 
99.4 
70.08 
1,995 
139,810 		 2.0  279,620 
1.0  139,810 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.00 
99.4 
140.16 

275,415 		 550,830 
275,415 
⑨年額支払賃料        275,415 円　×　12ヶ月　＝　       3,304,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,304,980 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       158,639 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,146,341 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           550,830 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,415 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,218,786 円　　　　（　        24,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,600 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 132,199 円  　　　        3,304,980　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,900 円  　　　　     27,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,599 円　（　　　　　　         4,788 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,715,240 円  
（　　　　　        13,296 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,218,786 円      
②総費用 617,599 円      
③純収益　①－② 2,601,187 円      
④建物等に帰属する純収益 1,715,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 885,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 864,064 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,074,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区天沼町一丁目２５７番４
 0307000005663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -14 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　切敷　幸志   TEL.
鑑定評価額 42,800,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区天沼町１丁目２５７番４
 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等が散在する住
宅地域		 東6.3m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       129 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅東方

1.4km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅の中に共同住宅等が散在する住宅地域である。今後とも同様の住環境を維持するものの、建
物の建て替えや土地の細分化が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に、ＪＲ東北線、東武野田線沿線の概ねさいたま市大宮区、北区の住宅地域が圏域である。需要者は自
己用住宅の建築を目的とする比較的所得の高い個人及び転売を目的とした不動産業者が中心である。当該地域は中心市
街地の外延部にある既成市街地で、希少性も相まって地価は上昇した。地価が高いため宅地分譲は敷地が小規模化して
いる。中心の価格帯は土地が㎡当り３３２千円前後、新築戸建物件は７，０００万円前後が需給の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は一般住宅の中に共同住宅等が散在する住宅地域に存する。取引は自用目的が中心で収益価格の相対的信頼
性はやや低い。当該地域の住宅需要は旺盛で、市場実勢を反映している比準価格の信頼性は高い。よって、本件評価に
当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、標準地の前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 [103.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに
回復している。建築価格は、資材費、労務費
の高騰で販売価格が上昇しているが、底堅い
需要がある。

大宮駅勢圏の住宅地で環境、生活利便性がよ
く人気が高い。売り物件が少なく、希少性か
ら地価は比較的高い上昇を示した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
３
-18		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(70,160)
b ７ｋ０３０
１
-50		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,180)
c ７ｋ０３０
１
-7		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
d ７ｋ０２０
３
-9		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.2]
203,781 		 100
[  65.4]
311,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
399,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.2]
359,991 		 100
[ 104.0]
346,145 
357,000 
c (　           ) 
449,871  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.0]
411,254 		 100
[ 123.9]
331,924 
342,000 
d (　           ) 
358,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.6]
405,233 		 100
[ 120.8]
335,458 
346,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 +13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,215,502 
617,464 
2,598,038 
1,715,240 
882,798 		 （　0.9753）
860,993 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,999,829 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.86 ＬＳ2 141.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   129 ㎡     14.3 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫで３５㎡程度の部屋（各階同型、計４戸）を想定した。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.50 
99.4 
70.08 
1,933 
135,465 		 2.0  270,930 
1.0  135,465 

 2～ 2		 居宅
70.50 
99.4 
70.08 
1,993 
139,669 		 2.0  279,338 
1.0  139,669 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
141.00 
99.4 
140.16 

275,134 		 550,268 
275,134 
⑨年額支払賃料        275,134 円　×　12ヶ月　＝　       3,301,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,301,608 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       158,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,143,131 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           550,268 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,134 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,132 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,215,502 円　　　　（　        24,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,600 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 132,064 円  　　　        3,301,608　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,900 円  　　　　     27,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,464 円　（　　　　　　         4,787 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     141.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,715,240 円  
（　　　　　        13,296 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,215,502 円      
②総費用 617,464 円      
③純収益　①－② 2,598,038 円      
④建物等に帰属する純収益 1,715,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 860,993 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,999,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区天沼町一丁目２５７番４
 0307000005663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考