別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -12 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　切敷　幸志   TEL.
鑑定評価額 56,900,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区浅間町１丁目１３７番４
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅が多い中に
共同住宅も見られる
住宅地域		 西6.3m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       126 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅が多い中に共同住宅も見られる住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており今後と
も同様な住環境を維持するものの、建物の建て替えや土地の細分化が漸次進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    469,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大宮駅勢圏の住宅地域が圏域である。需要者は自己用住宅の建築を目的とする所得の高い個人及び転売
を目的とした不動産業者が中心である。当該地域は生活利便性が良く需要が旺盛で、希少性も相まって地価は上昇した
。新築戸建住宅は総額を押さえるため、敷地を小規模化している。中心の価格帯は土地が㎡当り４５５千円前後、新築
戸建住宅は建築費が上昇し、画地規模を小さくして８，０００万円前後が需給の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は一般住宅が多い中に共同住宅も見られる住宅地域である。当該地域では土地価格に見合った賃料が得られず
、収益価格の相対的信頼性はやや低い。当該地域の住宅需要は旺盛で、市場実勢を反映している比準価格の信頼性は高
い。よって、本件評価に当たっては、比準価格を中心に収益価格を参考とし、標準地の前年価格及び代表標準地との均
衡を図って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.3]		 [103.0]
100		 457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに
回復している。建築価格は、資材費、労務費
の高騰で販売価格が上昇しているが、底堅い
需要がある。

大宮駅徒歩圏の既成市街地で人気が高い住宅
地域。住宅環境が良く需要者は富裕層が多い
。売物件が少なく希少性から、地価は強含み
で上昇した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-27		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
西4m、角地
２住居
高度地区最高20m
(60,180)
b ７ｋ０３０
１
-40		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
北4.5m、角地
２中専
高度地区最高15m
(80,200)
c ７ｋ０３０
１
-79		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11m県道、
南4.5m、角地
近商

(100,200)
d ７ｋ０３０
１
-73		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南16m市道、
北東4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e ７ｋ０３０
１
-34		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南西3.6m、
角地
１住居
高度地区最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
462,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.1]
486,954 		 100
[  96.9]
502,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
518,000 
b (　           ) 
436,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.2]
355,933 		 100
[  76.1]
467,717 
482,000 
c (　           ) 
342,037  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,339 		 100
[  79.1]
442,906 
456,000 
d (　           ) 
285,715  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
312,883 		 100
[  72.0]
434,560 
448,000 
e (　           ) 
266,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.5]
298,179 		 100
[  70.4]
423,550 
436,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 +26.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -26.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -28.5
画地　　　　  -8.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    469,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,237,697 
839,547 
3,398,150 
2,213,740 
1,184,410 		 （　0.9777）
1,157,998 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     28,243,854 円　　　　（　    226,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.60 Ｓ3 168.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     10.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプで平均専有面積５６㎡程度の居宅３戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,110 
117,633 		 2.0  235,266 
1.0  117,633 

 2～ 2		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,175 
121,256 		 2.0  242,512 
1.0  121,256 

 3～ 3		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,219 
123,709 		 2.0  247,418 
1.0  123,709 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.75 
99.1 
167.25 

362,598 		 725,196 
362,598 
⑨年額支払賃料        362,598 円　×　12ヶ月　＝　       4,351,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,351,176 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       208,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,142,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           725,196 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          362,598 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,237,697 円　　　　（　        33,902 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,200 円  　　　　     38,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 174,047 円  　　　        4,351,176　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     38,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         839,547 円　（　　　　　　         6,716 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     168.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,213,740 円  
（　　　　　        17,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,237,697 円      
②総費用 839,547 円      
③純収益　①－② 3,398,150 円      
④建物等に帰属する純収益 2,213,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,184,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,157,998 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,243,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     226,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区浅間町一丁目１３７番４
 0307000130691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま大宮 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -12 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 56,900,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区浅間町１丁目１３７番４
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅が多い中に
共同住宅も見られる
住宅地域		 西6.3m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い中に共同住宅も見られる熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ東北線および東武野田線沿線で概ねさいたま市大宮区の圏域。需要者は市内又は周辺市在住の
一次取得者が多いが、不動産業者による購入意欲も旺盛である。景気は緩やかに回復しており、雇用環境が改善する下
で、不動産に対する購入マインドは底堅い動きが見られる。土地は１２０㎡から１５０㎡程度の規模で５，５００万円
から７，０００万円程度、新築戸建は６，５００万円から７，５００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、さいたま市大宮区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に
着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益
価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を幾分参考として、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    292,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.3]		 [103.0]
100		 457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、アメリカの今後の政
策動向、中東情勢等によるリスクにも留意す
べきである。

一般住宅が多い中に共同住宅も見られる熟成
度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-7		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
b ７ｋ０３０
１
-50		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(70,180)
c ７ｋ０３０
１
-12		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.3m市道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
d ７ｋ０３０
１
-40		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
北4.5m、角地
２中専
高度地区最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
449,871  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.0]
411,254 		 100
[  87.3]
471,081 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
485,000 
b (　           ) 
399,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.2]
359,991 		 100
[  84.1]
428,051 
441,000 
c (　           ) 
340,585  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
422,029 		 100
[  91.5]
461,234 
475,000 
d (　           ) 
436,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.2]
355,933 		 100
[  79.0]
450,548 
464,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -17.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 +26.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,254,642 
840,243 
3,414,399 
2,213,740 
1,200,659 		 （　0.9777）
1,173,884 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     28,631,317 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.60 Ｓ3 168.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   125 ㎡     10.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡、各階同型、計３戸を想定。 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,130 
118,748 		 2.0  237,496 
1.0  118,748 

 2～ 2		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,200 
122,650 		 2.0  245,300 
1.0  122,650 

 3～ 3		 居宅
56.25 
99.1 
55.75 
2,200 
122,650 		 2.0  245,300 
1.0  122,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.75 
99.1 
167.25 

364,048 		 728,096 
364,048 
⑨年額支払賃料        364,048 円　×　12ヶ月　＝　       4,368,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,368,576 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,158,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           728,096 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,048 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,254,642 円　　　　（　        34,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,200 円  　　　　     38,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 174,743 円  　　　        4,368,576　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     38,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,300 円  　　　　     38,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         840,243 円　（　　　　　　         6,722 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9777    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     168.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,213,740 円  
（　　　　　        17,710 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,254,642 円      
②総費用 840,243 円      
③純収益　①－② 3,414,399 円      
④建物等に帰属する純収益 2,213,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,200,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,173,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,631,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区浅間町一丁目１３７番４
 0307000130691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考