別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 95,200,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区土呂町１丁目１２番４
 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(70,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が見
られる近隣商業地域
 東12m市道 水道、ガス、下水 土呂

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 土呂駅西方

130m		 法令

規制		 近商
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土呂駅西口至近の中低層店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で駅前広場からの視認性も高い。近隣地域は近隣商
業地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はさいたま市内の近隣商業地域である。主な需要者は地元を中心に事業を展開する中小企業や個人等である
。土呂駅周辺の商業地域は背後の居住者のための店舗、銀行、学習塾等が散見される程度で商圏が狭く、繁華性に乏し
い。一方、マンション需要は旺盛で、駅至近の商業地域ではマンション素地としての需要も認められる。近隣地域では
供給が限定されて希少性が高く、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は、３０～３８万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は収益性に着目した理論的価格であるが、近隣地域は繁華性に乏しい駅前商業地域であるため、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に求められた。一方、比準価格は土呂駅、北大宮駅前の商業地域や繁華性
に類似点が見られる商業地域の取引事例から試算しており、市場性に着目した実証的な価格が求められた。以上より、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    348,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。設備投資は持ち直しの動き
がみられ、企業収益は総じてみれば改善して
いる。

土呂駅前商業地域で地域の特性に影響を与え
る要因の変動は特に認められない。需給動向
等を反映した地価は緩やかな上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +13.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０３０
１
-75		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ７ｋ０３０
１
-4		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ７ｋ０３０
１
-79		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11m県道、
南4.5m、角地
近商

(100,200)
d ７ｋ０３０
１
-73		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南16m市道、
北東4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e ７ｋ０２０
５
-72		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西4m、角地
近商
地区計画等
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
417,745  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,898 		 100
[ 112.4]
395,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
637,456  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
672,516 		 100
[ 170.4]
394,669 
395,000 
c (　           ) 
342,037  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
350,339 		 100
[  95.9]
365,317 
365,000 
d (　           ) 
285,715  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
312,883 		 100
[  84.5]
370,276 
370,000 
e (　           ) 
384,006  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
389,225 		 100
[  81.2]
479,341 
479,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    368,000 円／㎡]  



さいたま北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,795,276 
4,396,776 
16,398,500 
13,588,000 
2,810,500 		 （　0.9560）
2,686,838 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     65,532,634 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 181.87 ＲＣ5 836.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 70 ％   300 ％   300 ％   266 ㎡     13.4 m x   19.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）２階以上は共同住宅（専有面積約５０㎡のファミリータイプ各階３戸、計１２戸）の５階建店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 エレベーター等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.35 
73.4 
122.85 
3,360 
412,776 		 5.0  2,063,880 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,218 
335,362 		 2.0  670,724 
1.0  335,362 

 3～ 3		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,240 
338,688 		 2.0  677,376 
1.0  338,688 

 4～ 4		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,262 
342,014 		 2.0  684,028 
1.0  342,014 

 5～ 5		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,307 
348,818 		 2.0  697,636 
1.0  348,818 

計
836.75 
87.0 
727.65 

1,777,658 		 4,793,644 
1,364,882 
⑨年額支払賃料      1,777,658 円　×　12ヶ月　＝　      21,331,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     727.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,331,896 円　　×　　   4.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       917,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,414,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,793,644 円　×　　  95.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,364,882 円　×　　  95.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         334,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,795,276 円　　　　（　        78,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,075,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,276 円  　　　       21,331,896　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      211,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,396,776 円　（　　　　　　        16,529 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     836.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,588,000 円  
（　　　　　        51,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,795,276 円      
②総費用 4,396,776 円      
③純収益　①－② 16,398,500 円      
④建物等に帰属する純収益 13,588,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,810,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,686,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,532,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区土呂町一丁目１２番４
 0307000159801-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.
鑑定評価額 95,200,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区土呂町１丁目１２番４
 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(70,300)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が見
られる近隣商業地域
 東12m市道 水道、ガス、下水 土呂

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 土呂駅西方

130m		 法令

規制		 近商
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土呂駅勢圏の駅前商業地域であり、背後に比較的優良な住宅地域を擁することから、近隣型サービス店舗等を中
心に、当面は同様な商環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市北部を中心とした駅に近い商業地域及びその周辺混在地域である。需要者は近隣住民へのサ
ービス提供を目的とした個人及び法人事業者が中心であるが、収益目的の個人投資家や転売目的の地元不動産業者の参
入も見られる。土呂駅至近にある近隣商業地域で繁華性は低いが、背後住宅地の人気が高いことから、店舗併用住宅地
としての需要は堅調に推移している。土地の中心価格帯は㎡当たり３４０～３９０千円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗併用住宅、事業所等を中心とした駅前商業地域に存する。商業繁華性が低く、純粋な商用目的の取
引が少ないことから、収益価格はやや低位に試算された。一方で、駅前立地の利便性に着目した店舗併用住宅地として
の需要は堅調で、自己使用目的の取引の割合も多い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    415,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.8]		 [100.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    348,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。北区内の人
口は増加傾向、取引件数は回復傾向で推移し
ており、需給動向は強含み傾向にある。


背後住宅地に比較的購買力のある居住者層を
抱えることから、店舗併用住宅地としての需
要は根強く、地価は緩やかな上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +13.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０２０
５
-74		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
地区計画等
(60,200)
b ７ｋ０２０
５
-75		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
c ７ｋ０２０
５
-58		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ７ｋ０３０
１
-75		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
294,438  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.7]
285,661 		 100
[  76.3]
374,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
374,000 
b (　           ) 
322,091  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 142.5]
241,399 		 100
[  66.8]
361,376 
361,000 
c (　           ) 
368,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
373,322 		 100
[ 104.5]
357,246 
357,000 
d (　           ) 
417,745  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
444,898 		 100
[ 118.1]
376,713 
377,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +42.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



さいたま北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,795,276 
4,396,776 
16,398,500 
13,588,000 
2,810,500 		 （　0.9560）
2,686,838 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     65,532,634 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 181.87 ＲＣ5 836.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 70 ％   300 ％   300 ％   266 ㎡     13.4 m x   19.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上はファミリ－タイプ、平均専有面積約５０㎡程度の居宅１２戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.35 
73.4 
122.85 
3,360 
412,776 		 5.0  2,063,880 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,218 
335,362 		 2.0  670,724 
1.0  335,362 

 3～ 3		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,240 
338,688 		 2.0  677,376 
1.0  338,688 

 4～ 4		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,262 
342,014 		 2.0  684,028 
1.0  342,014 

 5～ 5		 居宅
167.35 
90.3 
151.20 
2,307 
348,818 		 2.0  697,636 
1.0  348,818 

計
836.75 
87.0 
727.65 

1,777,658 		 4,793,644 
1,364,882 
⑨年額支払賃料      1,777,658 円　×　12ヶ月　＝　      21,331,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     727.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,331,896 円　　×　　   4.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       917,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,414,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,793,644 円　×　　  95.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,364,882 円　×　　  95.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         334,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,795,276 円　　　　（　        78,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,075,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 853,276 円  　　　       21,331,896　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      211,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,396,776 円　（　　　　　　        16,529 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     836.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,588,000 円  
（　　　　　        51,083 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,795,276 円      
②総費用 4,396,776 円      
③純収益　①－② 16,398,500 円      
④建物等に帰属する純収益 13,588,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,810,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,686,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,532,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区土呂町一丁目１２番４
 0307000159801-0000
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備考