鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
さいたま北 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -17

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　永瀬　美幸

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区吉野町２丁目２０７番１８				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	宮原 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 35 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

宮原駅北方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心に周囲に共同住宅や事業所も見られる宮原駅外周部の住宅地域で、今後とも概ね現状を維持しつ
つ推移するものと思われる。　

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねさいたま市西区、北区及び大宮区の住宅地域を圏域とする。需要者は、戸建住宅購入目的の個人、
建売住宅を目的とする不動産開発業者である。さいたま市居住者及び周辺市町からの転入者の需要が多い。最寄駅へは
距離があるが、さいたま市の住宅地への根強い人気から需要は堅調である。土地は１５０㎡程度で２，０００万円台、
新築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

さいたま市北区の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が
中心であるが、周辺には共同住宅も存する。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低
く試算された。周辺では自用目的の取引が多く、多数の信頼性ある取引事例を収集しえたことから、比準価格を重視し
、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[111.3]

[104.5]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅
不動産市場も回復傾向。土地需要も堅調に推
移し、建築費、人件費の高騰等もあり不動産
価格は上昇傾向。

宮原駅徒歩圏外の住宅地域であり、利便性等
は劣るが、住宅需要が堅調から地価は緩やか
な上昇傾向で推移していくものと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０２０５ -7	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準住居高度地区最高20m (60,160)
b	７ｋ０２０５ -4	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	７ｋ０２０５ -57	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、南4m、二方路		準住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,200)
d	７ｋ０２０８ -23	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東4m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
e	７ｋ０２０５ -53	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,420	100 [ 99.9]	123,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 166,815	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	171,991	100 [ 124.5]	138,145		144,000
c	(　 ) 233,493	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	200,193	100 [ 144.0]	139,023		145,000
d	(　 ) 239,049	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.7]	192,456	100 [ 156.0]	123,369		129,000
e	(　 ) 109,631	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	139,642	100 [ 117.9]	118,441		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +14.5	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +25.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.5	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

さいたま北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,745,437	539,058	2,206,379	1,677,450	528,929	（　0.9749） 515,653	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,277,452 円　　　　（　 81,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.97	ＬＳ2	151.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	10.0 m x 15.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ（約３８㎡）各階同型４戸を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.50	99.5	75.10	1,540	115,654	2.0	231,308
							1.0	115,654
2～ 2	居宅	75.50	99.5	75.10	1,588	119,259	2.0	238,518
							1.0	119,259
～

～

～

計		151.00	99.5	150.20		234,913		469,826
								234,913

⑨年額支払賃料	234,913 円　×　12ヶ月　＝　 2,818,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,818,956 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,683,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,826 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,913 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,745,437 円　　　　（　 18,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	112,758 円	2,818,956　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,058 円　（　　　　　　 3,570 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 151.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,677,450 円（　　　　　 11,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,745,437 円
②総費用	539,058 円
③純収益　①－②	2,206,379 円
④建物等に帰属する純収益	1,677,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	528,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	515,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,277,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま北 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市北区吉野町二丁目２０７番１８	0307001164392-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
さいたま北 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -17

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　清岡　明

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区吉野町２丁目２０７番１８				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	宮原 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 35 ｍ、南 35 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

宮原駅北方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域で、周辺では分譲住宅の供給も多く見られ、今後も住宅地として
熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ高崎線、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市北区の郊外住宅地域である。需要者は、自己
利用目的の一次取得者層が中心。供給は、ミニ開発が多く、大規模分譲は少ない。宮原駅の郊外に位置し、郊外部では
相対的に需要は弱いものの取引価格は上昇傾向にある。宮原駅勢圏の中心的需要は、土地で１６２㎡、３２００万円程
度、新築分譲戸建は土地１０６㎡、建物１００㎡で４１２０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不動産市場を把握し、公示評価の特性を反映さ
せ求めた実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、周辺に家族向けのアパート等も見られるが、
大部分は、遊休地利用で土地価格に見合う賃料が収受できておらず低位に試算されている。よって、市場分析し求めた
実証的な比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[111.3]

[104.5]
100

130,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は微増。高齢化率は微増。取引価
格は、全般的に上昇。上昇率は、郊外より徒
歩圏が大きい。取引件数は上半期は前年同期
比で増加。

地域要因に格別の変動の要因はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０２０５ -33	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
b	７ｋ０２０５ -7	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		準住居高度地区最高20m (60,160)
c	７ｋ０２０５ -45	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		２住居高度地区最高15m (60,200)
d	７ｋ０２０５ -8	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西4m、北西4m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,320	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	100,787	100 [ 82.5]	122,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 121,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,420	100 [ 99.9]	123,544		129,000
c	(　 ) 121,099	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	153,039	100 [ 120.2]	127,320		133,000
d	(　 ) 126,980	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	119,663	100 [ 91.1]	131,353		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

さいたま北 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,738,413	538,770	2,199,643	1,677,450	522,193	（　0.9749） 509,086	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,121,095 円　　　　（　 80,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.97	ＬＳ2	151.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	151 ㎡	10.0 m x 15.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（戸当り面積約３８㎡、各階同型、計４戸）を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.50	99.5	75.10	1,536	115,354	2.0	230,708
							1.0	115,354
2～ 2	居宅	75.50	99.5	75.10	1,584	118,958	2.0	237,916
							1.0	118,958
～

～

～

計		151.00	99.5	150.20		234,312		468,624
								234,312

⑨年額支払賃料	234,312 円　×　12ヶ月　＝　 2,811,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,811,744 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,964 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,676,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,624 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,312 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 57,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,738,413 円　　　　（　 18,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	112,470 円	2,811,744　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 538,770 円　（　　　　　　 3,568 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 151.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,677,450 円（　　　　　 11,109 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,738,413 円
②総費用	538,770 円
③純収益　①－②	2,199,643 円
④建物等に帰属する純収益	1,677,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	522,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	509,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,121,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま北 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市北区吉野町二丁目２０７番１８	0307001164392-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考