別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま北 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大島　久也   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区今羽町２５０番１０
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(60,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
中に農地が見られる
住宅地域		 北4.5m私道 水道、ガス、下水 今羽

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ私道		 交通

施設		 今羽駅北東方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,180)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 未利用地も見られる住宅地域であるが、小規模開発等も進められており、今後は住宅地域として熟成していくも
のと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に埼玉新都市交通伊奈線、宇都宮線、高崎線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市北部）の圏域に存する
住宅地域。需要者は、戸建住宅購入目的の個人が中心で、比較的大きな画地は開発業者が建売住宅を目的に購入するケ
ースもある。比較的堅調な住宅需要に支えられ、地価は引き続き上昇傾向になった。土地は１３０㎡程度で１２００～
１５００万円程度、新築戸建物件は２０００万円台後半から３０００万台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 今羽駅徒歩圏でアパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的での取引が中心であ
る。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -7              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は雇用所得環境の改善、各種施策により
緩やかに持ち直しの動きが続く中、不動産市
場は引き続き上昇基調にある。


北区の中心から離れ、鉄道路線の系統がやや
劣る立地である。地域要因に特別な変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０２０
５
-15		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m私道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
b ７ｋ０２０
５
-34		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,180)
c ７ｋ０２０
８
-5		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,160)
d ７ｋ０２０
５
-8		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、
北西4m、
三方路
準工

(70,200)
e ７ｋ０２０
３
-7		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,512  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
96,507 		 100
[  93.6]
103,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
127,258  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,281 		 100
[ 119.6]
104,750 
105,000 
c (　           ) 
136,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.2]
137,083 		 100
[ 120.4]
113,856 
114,000 
d (　           ) 
126,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
119,663 		 100
[ 108.2]
110,594 
111,000 
e (　           ) 
160,220  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.7]
145,302 		 100
[ 136.5]
106,448 
106,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +11.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



さいたま北 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,051,847 
424,372 
1,627,475 
1,348,290 
279,185 		 （　0.9749）
272,177 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,480,405 円　　　　（　     49,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.94 ＬＳ2 126.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   180 ％   132 ㎡     11.1 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約６３㎡、各階同型、計２戸を想定。 ⑦有効率　  99.7 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.49 
99.7 
63.29 
1,366 
86,454 		 2.0  172,908 
1.0  86,454 

 2～ 2		 居宅
63.49 
99.7 
63.29 
1,408 
89,112 		 2.0  178,224 
1.0  89,112 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.98 
99.7 
126.58 

175,566 		 351,132 
175,566 
⑨年額支払賃料        175,566 円　×　12ヶ月　＝　       2,106,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,106,792 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       101,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,005,666 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,132 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          175,566 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          42,838 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,051,847 円　　　　（　        15,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,200 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 84,272 円  　　　        2,106,792　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         424,372 円　（　　　　　　         3,215 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     126.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,348,290 円  
（　　　　　        10,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,051,847 円      
②総費用 424,372 円      
③純収益　①－② 1,627,475 円      
④建物等に帰属する純収益 1,348,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 279,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 272,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,480,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区今羽町２５０番１０
 0307000088293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
さいたま北 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -16 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区今羽町２５０番１０
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m


(60,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
中に農地が見られる
住宅地域		 北4.5m私道 水道、ガス、下水 今羽

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ私道		 交通

施設		 今羽駅北東方

600m		 法令

規制		 ２中専
(60,180)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 北区郊外の住宅地域で、未利用地が残るため、今後も住宅地域としての熟成度を徐々に高めてゆくものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に埼玉新都市交通伊奈線、ＪＲ東北線、高崎線沿線で、概ねさいたま市北区、大宮区の圏域に存する住
宅地域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者が多い。近隣地域は中心部からやや遠方に位置するが、比較的堅調
な住宅需要や、中心部等からの需要の流入などにより、緩やかな地価上昇が継続している。土地は１３０㎡程度で１２
００～１５００万円程度、新築戸建物件は２０００万円台後半～３０００万円台前半程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅徒歩圏内に位置し、アパート等の収益物件も見られるが、元本価格に見合う賃料が収受されていない不動産市場の実
態から、収益価格は低位に求められた。当該地域は、居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユ
ーザーによる自用目的の取引が大半であり、これらの取引事例から求めた比準価格の説得力は高いと判断する。よって
、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -7              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに
回復しており、当区の住宅不動産市場も比較
的堅調に推移している。


北区の中心からやや離れて位置するが、中心
部からの不動産需要の広がり等によって一定
の需要が認められ、地価は若干の上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０２０
５
-33		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m私道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
b ７ｋ０２０
８
-5		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,160)
c ７ｋ０２０
５
-34		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,180)
d ７ｋ０２０
５
-55		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
100,787 		 100
[  95.7]
105,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
136,141  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.2]
137,083 		 100
[ 117.2]
116,965 
117,000 
c (　           ) 
127,258  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,281 		 100
[ 119.6]
104,750 
105,000 
d (　           ) 
123,191  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
115,978 		 100
[ 105.4]
110,036 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



さいたま北 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,064,421 
424,888 
1,639,533 
1,348,290 
291,243 		 （　0.9749）
283,933 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,760,310 円　　　　（　     51,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.94 ＬＳ2 126.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   180 ％   132 ㎡     11.1 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約６３㎡、各階同型、計２戸を想定。 ⑦有効率　  99.7 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.49 
99.7 
63.29 
1,374 
86,960 		 2.0  173,920 
1.0  86,960 

 2～ 2		 居宅
63.49 
99.7 
63.29 
1,417 
89,682 		 2.0  179,364 
1.0  89,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.98 
99.7 
126.58 

176,642 		 353,284 
176,642 
⑨年額支払賃料        176,642 円　×　12ヶ月　＝　       2,119,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,119,704 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       101,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,017,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           353,284 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          176,642 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          43,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,064,421 円　　　　（　        15,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,200 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 84,788 円  　　　        2,119,704　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         424,888 円　（　　　　　　         3,219 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     126.98 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,348,290 円  
（　　　　　        10,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,064,421 円      
②総費用 424,888 円      
③純収益　①－② 1,639,533 円      
④建物等に帰属する純収益 1,348,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,243 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 283,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,760,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区今羽町２５０番１０
 0307000088293-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考